近期，物流仓储市场呈现出供需同步调整的新态势，行业精细化转型步伐加快，扩募成为推动资源优化配置的重要手段。据物联云仓最新数据显示，7月全国物流仓储平均租金降至23.17元/㎡·月，空置率降至16.45%，41个重点城市平均租金为23.59元/㎡·月，空置率15.24%，两项核心指标均较上月出现回落。
重点城市市场分化特征愈发明显。统计显示，7月海口空置率环比下降3.32个百分点至31.01%，降幅居首；武汉、成都等低空置率城市继续保持下降趋势，而太原、济南等高空置率城市则持续上升。租金方面，41个重点城市中有15个城市出现下滑，济南受新增供应影响，租金环比下降2.20%，降幅最大。随着市场发展，核心城市需求向周边外溢，不同城市因供需关系差异，租金与空置率波动呈现明显分化。
从经营数据看，2025年二季度物流仓储板块收入同比下降5.9%，但环比与上季度基本持平，平均出租率维持在94.3%的高位。租金水平普遍承压，环比平均下降2%，但经营韧性好于预期。具体到REITs项目，表现差异显著：华泰宝湾物流REIT凭借96%以上的出租率，收入增长4.52%；红土创新盐田港REIT、京东仓储基础设施REIT收入分别环比增长3.66%和1.2%。相比之下，中金普洛斯REIT收入环比下降1.05%，中航易商仓储物流REIT下降2.23%，出租率分别为92.24%和87.68%，凸显出租率与收入转化效率的差异。
利润端分化同样突出。华泰宝湾物流REIT净利润增长37.62%，红土创新盐田港REIT增长9.54%；而中金普洛斯REIT净利润环比下降69.27%，中航易商仓储物流REIT下降16.52%，亏损1822万元。分析指出，除出租率波动外，租户结构调整导致的租金议价能力弱化是亏损重要原因。部分项目通过业务模式创新，如“港口仓+保税服务”“产业供应链定制服务”等，提升单位面积收益，实现量价利润齐升。
在收益分配方面，REITs项目分派率多在1%左右，体现“当下收益”与“未来成长”的平衡。处于扩张或改造阶段的项目需留存资金用于业务拓展，分派率相对较低；而运营成熟、现金流稳定的项目则保持较高分派率，以满足不同投资者需求。
扩募成为行业发展的重要动力。目前，中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT等项目已实现扩募份额上市。近期，嘉实基金宣布，京东仓储REIT拟扩募并新购入西安、合肥两个智能物流园区，合计建筑面积约25.28万平米。其中，西安项目位于西安国际港务区，建筑面积10.72万平米；合肥项目位于长丰县双凤开发区，建筑面积14.56万平米。扩募完成后，该基金持有资产建筑面积将增长72%，不仅能优化资产组合，还能分散风险，兼具稳定现金流与成长性。
市场扩募消息频传，监管审批进程加快。中金厦门安居REIT、临港创新产业园REIT等项目扩募申请均在较短时间内取得进展。业内人士认为，随着电商市场持续繁荣，仓储物流REITs经营收益有望进一步提升，扩募将成为推动行业持续发展的重要手段。
