当快时尚巨头H&M从上海浦东嘉里城撤出时，现制汉堡品牌SHAKE SHACK迅速填补了其两层店面的空缺。这一场景正在全国多个城市的购物中心上演——曾经占据核心位置的服装、美妆门店逐渐退场，取而代之的是茶饮咖啡、烘焙甜品、小火锅和面馆组成的餐饮“新四强”。
深圳iN城市广场的转型颇具代表性。这座曾汇聚LV、卡地亚等奢侈品牌的首个高端购物中心，改造后蜜雪冰城、瑞幸咖啡等餐饮品牌占据半数铺位。赢商网数据显示，今年二季度全国商场餐饮新开店占比达30%，其中高档商场餐饮开关店比达到1.51，远超其他业态。
在上海徐家汇美罗城，20余家茶饮咖啡品牌展开激烈竞争。从临街的喜茶进入商场，消费者会依次看到柠檬向右、K22酸奶草莓等9个品牌。这种密集布局并非个例：上海长宁龙之梦商场曾因聚集20余家烘焙店登上热搜，如今热氣饼店、望丘山等新品牌持续入场，形成"铁打的商场，流水的烘焙店"现象。
小火锅和面馆的扩张同样迅猛。北京超级合生汇、西单大悦城等商场集齐了呷哺呷哺、农小锅等品牌，而和府捞面、陈香贵等连锁面馆则与本帮面馆、杭州拌川等特色品类同台竞技。值得关注的是，这些餐饮品牌正加速抢占商场首层黄金位置——霸王茶姬、阿嬷手作频繁出现在上海长宁来福士等商场一楼C位，好利来在广州的首店也选择落地塔广场一楼。
这种业态更替的背后，是商场面临的双重压力。中国连锁经营协会数据显示，2025年上半年27%的购物中心空铺率上升，全国重点城市空置率达14.2%，三线城市部分项目突破22%。与此同时，今年前六个月全国新开商业项目超120个，商业体量约900万平方米，"存量未满、增量持续"的矛盾日益突出。
在成都从事商业地产六年的叶梓指出："商场需要能带客流、强经营的业态。"餐饮行业因其线下体验属性和较低的创业门槛，成为填补空铺的首选。数据显示，全国茶饮咖啡门店近90万家，烘焙门店达33.8万家，其中咖啡赛道上半年新增门店超21%。这种高换手率既保持了商场新鲜感，也带来稳定租金——上海核心商圈首层租金达1877元/月/平米，但霸王茶姬等品牌仍积极入驻。
对于餐饮品牌而言，商场不仅是销售渠道，更是打造品牌势能的关键战场。以霸王茶姬为例，其30%门店位于商场，其中80%为一楼点位。通过核心商圈选址和新中式门店风格，品牌实现了有效曝光。烘焙领域的UH佑禾、石头先生的烤炉等区域品牌，以及王繁星面馆等新派本帮面馆，均通过商场渠道完成全国布局。
标准化运营需求进一步推动这种"双向选择"。相比街铺，商场的点位资源能让品牌快速复制成熟模式。随着一二线城市市场饱和，茶饮、烘焙品牌开始下沉至低线城市，几乎都将当地商场作为首选。某加盟品牌甚至要求合作伙伴必须具备商场点位资源，以实现规模化扩张。
从运营特性看，茶饮咖啡的设备化操作、小火锅和面馆的简化后厨，都高度匹配商场快速招商的需求。这种适配性正在重塑中国商业地产的生态——当消费者走进购物中心，迎接他们的不再是服装店的试衣镜，而是弥漫着咖啡香、烘焙甜和小火锅热气的全新消费场景。
