2025年7月24日至25日，上海第六批次集中土拍落下帷幕，8宗含宅用地悉数成交，总建筑面积达52.31万平方米，成交金额突破290.57亿元，平均溢价率攀升至22.33%，仅一宗地块以底价成交，土地市场热度持续攀升。此次土拍中，两宗稀缺风貌地块引发市场高度关注，成为焦点中的焦点。
静安区C050202单元053-b-1地块（东斯文里地块）坐拥城市核心区位，却因豪宅市场竞争激烈及21%商业配比、风貌保护要求，热度未达预期。最终，中海地产以53.63亿元竞得，楼板价定格在90390元/平方米。另一边，徐汇区XH-02单元051-11地块则上演激烈角逐，28轮竞价后，一家浙江民营企业以12.25亿元摘得，成交楼面价高达200257元/平方米，刷新上海乃至全国涉宅用地单价纪录。该地块虽规模有限，但作为纯风貌别墅用地，市场传闻其或将成为家族资产传承的载体，不对外销售。
目前，上海风貌别墅项目主要分布于黄浦、静安、虹口及杨浦等中心城区。徐汇区此次推出衡复风貌区住宅用地，不仅为市场注入新供应，更拓宽了高端住宅的选择空间。
从供应方式看，上海风貌地块长期依赖遴选出让、协议转让或股权交易等定向路径。然而，2023年至今，通过招拍挂方式供应的风貌涉宅地块已达7宗，占同期市中心同类地块供应的27%。尽管占比不高，但准入门槛相对宽松，仅对企业诚信资质、“竞品质”环节的装标、公共配套及高端人才住房配建提出要求，未强制企业具备风貌开发经验。此举旨在吸引全国优质企业参与，通过公开竞价挖掘土地价值，激发市场活力。
市场热度方面，2024年6月上海土拍取消限价，实施“双高双竞”新机制，但市场反应未现显著变化。旧规则下，四幅涉风貌宅地中三幅触顶成交；新机制落地后，三幅地块中仅徐汇衡复地块溢价率超20%，另两宗维持在10%左右。具体地块中，华润外滩瑞府因体量小、区域价值未充分兑现，楼板价较周边同类项目偏低；静安东斯文里地块因商业风貌比例增加住宅实际地价成本；徐汇地块则因体量小、开发成本高及商业配建要求，导致招商、中海等企业理性退出，最终由民营企业竞得。可见，传统房企面对稀缺风貌地块时，仍倾向于保守出价，而非盲目追高。
从地块规划看，当前招拍挂风貌地块中，保护用地占比均低于50%，未达到上海历史风貌项目遴选要求的50%以上标准。多数项目为高层与风貌住宅或商业混合开发，体量普遍较小，多在2万平方米以下。仅华润外滩瑞府含一幢风貌住宅，中海东斯文里地块为风貌商业，整体保护等级要求相对较低。
目前，上海风貌地块出让主要包含三种模式：公开遴选+协议出让、协议出让+股权转让及招拍挂。协议出让+股权转让多以多地块捆绑形式进行，土地成本隐含于股权对价中，要求受让方具备综合开发与平衡能力，参与者以央企为主。遴选协议出让则属定向出让，对企业资质和风貌保护经验有明确打分指标，多用于核心保护地块，参与者以头部央企和少量国企为主。公开招拍挂面向全国房企开放，通过“价高者得”确定土地成本，多为中低保护要求地块。徐汇衡复地块的成交表明，非本地优质企业也可借此进入上海风貌住宅市场。
长期来看，公开招拍挂方式出让的风貌保护地块在上海土地供应中占比仍将较小。对于保护要求高、历史文化价值突出的核心地块，将继续通过遴选、协议转让或股权交易等定向方式供应，以确保保护要求的有效落实。而市中心区域选择公开市场出让风貌地块，旨在吸引全国优质企业参与，通过公开竞价挖掘土地价值，激发市场活力。
