位于广州珠江新城核心地段的越秀金融大厦，其部分股权即将易主。作为香港上市的越秀房产信托基金（00405.HK）旗下核心资产之一，这座与广州国际金融中心直线距离仅数百米的甲级写字楼，近日因基金债务调整计划引发市场关注。
根据9月8日发布的公告，越秀房产基金全资特殊目的实体拟以34.33亿元价格，向广州越秀发展集团出售所持越秀金融大厦目标公司50%股权。此次交易受让方与基金管理人同属广州越秀集团控股体系，构成关联交易。与此同时，目标公司剩余50%股权将通过内部重组方式，划转至基金非全资附属公司，最终使基金在该物业的实际权益降至49.495%。
这项资产处置距离基金2021年12月斥资78.73亿元收购该物业不足四年。当时这笔交易创下香港REITs收购内地单栋物业金额纪录，如今却成为缓解债务压力的关键举措。公告显示，截至2025年6月30日，基金借贷总额达205.65亿元，占总资产比例攀升至48.1%，已接近香港《房地产投资信托基金守则》规定的50%上限。
债务压力的直接表现是融资成本激增。数据显示，基金平均融资成本从2021年底的2.25%升至2025年6月的3.33%，同期借贷总额占比从40.2%跃升至48.1%。为改善财务状况，基金同步推进再融资计划，目标公司已获得40亿元新银行融资承诺，利率较5年期LPR下浮0.65个百分点，抵押物包括物业及应收租金账款。
此次交易与再融资形成组合拳。根据安排，目标公司将提取30亿元新融资偿还附属公司应付款项，与出售股权所得23亿元净额共同用于偿还离岸债务，预计可调动资金总额约53亿元。基金管理人测算，完成资产重组和债务置换后，借贷比率将回落至41.2%，接近2021年末水平，同时降低利息支出。
作为以租金收入为主的投资工具，越秀房产基金目前持有10项物业，覆盖广州、上海、武汉、杭州及香港等核心城市，业态涵盖写字楼、酒店、商场等。2025年上半年，基金实现收入9.66亿元，同比下降6.6%，连续两年下滑；除税后净亏损扩大至3.37亿元，中期分红同比减少10.2%。
越秀金融大厦的经营数据折射出市场压力。自2022年创下4.24亿元年度经营收入峰值后，该物业效益持续下滑，2025年上半年收入降至1.65亿元。出租率方面，从2021年末的96.1%逐步跌至2025年6月的82.1%，租约单价从200.3元/平方米/月降至194.2元/平方米/月。不过，该物业表现仍优于基金旗下武汉商业综合体，后者同期出租率仅66.8%，其中写字楼部分低至61.5%。
基金管理人强调，通过出售部分股权和再融资，不仅能优化债务结构，还能在利率高企环境下增强抗风险能力，同时保留未来增值收购的财务灵活性。此次交易预计产生1.65亿元亏损，主要源于交易价格与目标公司资产净值35.82亿元的差额计算。
