在金融市场的一次重要里程碑事件中，两只专注于数据中心领域的公募REITs于8月8日正式登陆市场，且均在上市首日触及涨停板，涨幅达到规定的30%。这一表现使得自公募REITs推出以来，上市首日即封涨停的产品总数增至15只，占现有73只公募REITs总数的20.55%。
据统计，自公募REITs面世以来，整体表现强劲，平均收益率接近35%。其中，表现尤为突出的是17只收益率超过50%的产品，最高收益率更是逼近100%大关。这一显著的赚钱效应，无疑反映出投资者对公募REITs的强烈需求。
然而，尽管市场需求旺盛，但公募REITs市场的体量目前仅为2万多亿元，难以满足大规模资金的配置需求。这种需求与供给之间的不匹配，成为了当前公募REITs市场面临的核心挑战之一。随着公募REITs估值的提升，投资者偏好趋于一致，投资集中度上升，新发项目的战略配售比例过高，这些问题也亟待解决。
具体到8月8日上市的两只数据中心REITs，南方万国数据中心REIT和南方润泽科技数据中心REIT，分别以3.9元和5.85元的价格收盘，涨幅均达到30%。两只产品的成交量分别达到了2.34亿元和4.52亿元，换手率均超过25%，显示出市场对其的高度认可。华南地区的一位公募市场专家指出，作为全国首批数据中心REITs，这两只产品因其资产的稀缺性而备受追捧。
公募REITs市场的整体表现同样令人瞩目。截至8月8日，已有73只公募REITs登陆二级市场，其中67只在上市首日实现上涨，占比超过九成。特别是在15只上市首日涨停的产品中，有9只是2025年上市的新基金，涵盖了数据中心、园区基础设施、消费基础设施、市政设施和保障性租赁住房等多个领域。
不过，公募REITs市场自上市以来的行情也呈现出明显的分化。虽然平均收益率接近35%，但有19只产品的累计涨幅不足20%，甚至有8只产品录得负收益，最大亏损已超过30%。一位北京保险资管人士表示，公募REITs二级市场自2021年试点以来，已经历了一个完整的行情周期，其中2023年后行情分化明显，派息确定性高的资产涨幅较大。
招商基金在最近发布的公募REITs观察报告中指出，近一个月来，REITs资产的行业分化进一步加剧。产权类REITs中，消费基础设施类表现较好；经营权类REITs中，能源基础设施和生态环保类REITs表现突出。这反映出运营数据和财务指标对REITs表现的重要影响。
针对公募REITs市场面临的优质资产供给不足问题，中金基金副总经理李耀光表示，当前市场的核心矛盾在于低利率环境下投资人的旺盛需求与优质资产供给不足之间的错配。他建议逐步放开投资机构及Pre-REITs基金作为公募REITs原始权益人，以提高优质资产的供给水平。
李耀光还指出，在多层次REITs市场建设尚不完备的背景下，企业发行公募REITs实现资产盘活与融资的效果，主要取决于融资性价比。进入扩募阶段后，融资性价比将成为决定性因素。
招商基金还提醒投资者注意部分REITs项目因流动性不足而带来的估值大幅上行风险。短期流动性不足可能会加剧资产价格波动，导致买卖报价差距较大、交易不连续等问题。
尽管面临诸多挑战，但公募REITs市场仍然展现出了巨大的潜力和吸引力。随着市场的不断发展和完善，相信未来将有更多优质资产进入市场，满足投资者的配置需求。
