广州甲级写字楼市场在2025年上半年呈现出复杂而多变的态势，新兴商务区的崛起与传统区域的复苏共同勾勒出一幅生动的商业图景。
在供应与需求的博弈中，广州甲级写字楼的空置率也悄然上升，同比增加0.9个百分点至19.8%。租金方面，二季度全市平均租金环比下降1.4%，至每月每平方米123.5元，尽管跌幅较上一季度有所收窄。值得注意的是，核心商圈的市场平均租金跌幅也有所收窄，显示出市场的韧性。
尽管整体市场面临挑战，但仍有不少亮点。数字化服务、潮玩零售、AMC等细分行业的租赁需求活跃，为市场注入了新的活力。与去年底相比，今年上半年广州甲级写字楼的租赁市场问询和带看量均有所增加。同时，部分企业优化了办公空间租赁的决策流程，缩短了租赁谈判空间，推动了市场成交节奏的改善。
在广州天环广场，一场泡泡玛特潮玩IP展吸引了众多目光，成为购物中心体验升级的一个缩影。潮玩手办的扩张背后，是情绪消费的崛起。LABUBU等热门IP的火爆，不仅带动了购物中心的人流和销售额，也反映了年轻消费群体的消费趋势。
在琶洲板块，二季度租赁活跃度位居全市之首。空置率环比下降1.7个百分点，同比下降3.6个百分点至23.2%。板块氛围的成熟推动了新项目的去化，TMT行业和金融行业的租赁需求也起到了重要推动作用。老城区越秀的净吸纳量在二季度也实现了由负转正，个别高楼龄项目通过商务策略调整与租户结构优化，实现了出租率的改善。
从行业分布来看，TMT、金融业、贸易和零售业是上半年广州甲级写字楼市场的前三大需求主力。其中，贸易和零售业的占比相较去年提升了8.1个百分点至16.3%，成为第三大需求方。潮玩手办、化妆品等细分行业的扩张，为贸易和零售业带来了新的增长点。
随着线下消费需求的回暖，广州市场也呈现出积极的态势。根据广州市统计局的数据，一季度广州社会消费品零售总额同比增长3.5%，位列一线城市之首。1-4月，全市社会消费品零售总额同比增速进一步扩大0.5个百分点。线下消费需求的回暖，叠加零售物业业主的积极招商，推动了市场的去化，市场需求逐步回稳。
在政策环境方面，国内消费基础设施公募REITs拥有良好的发展前景。消费基础设施具有较强的抗周期性，在当前市场投资偏好趋于谨慎的背景下，消费类REITs表现出色。自上市以来，消费类REITs的综合收益率近90%，仅2025年就录得了34.1%的综合收益。
