近日，世邦魏理仕（CBRE）发布《2025年中国区办公楼租户调查报告》，深度剖析当前企业办公空间需求特征、租赁策略调整方向及未来市场趋势。报告指出，面对经济环境的不确定性，企业正通过优化空间配置、调整租赁模式等方式，构建更具韧性的房地产管理策略。
在需求层面，企业普遍采取“稳中求进”策略，对办公空间的规划更注重成本控制与效率提升。数据显示，部分行业租户的稳健规划意向较上年显著增强，成为各行业中最高水平。企业倾向于优先保障核心业务运营所需的办公资源，避免因盲目扩张导致成本攀升。例如，某科技企业通过整合区域办公室，将分散的3个办公点合并为1个，年租金支出减少23%，同时员工通勤效率提升15%。
租赁行为呈现“防御性”特征，续租与租约重组成为主流选择。2025年4月调查显示，66%的租户计划续签现有租约，59%的租户考虑通过调整租期、租金支付方式等条款优化成本结构，这两项比例均高于2024年水平。与之形成对比的是，新增租赁与扩租需求明显收缩，意向占比分别降至26%和25%。某金融企业负责人表示：“我们选择将租约从3年延长至5年，并协商采用‘基础租金+业绩分成’模式，既锁定长期成本，又与物业方形成利益共享。”
办公场所设计正从“单一功能”向“复合体验”转型。39%的租户计划重构空间布局，通过“开放式协作区+独立办公隔间”的组合，平衡团队交流与个人专注需求。某制造业企业将传统格子间改造为模块化办公单元，员工可根据项目需求自由组合工作站，空间利用率提升40%。智能化升级同样受到关注，46%的租户引入智能门禁、环境监测系统等设备，实现能耗管理与空间使用的动态优化。21%的租户通过增加绿植、采用节能建材等方式打造绿色办公环境，某咨询公司测算显示，此类改造使员工满意度提升18%，同时年能耗成本下降12%。
灵活办公政策成为空间效率提升的关键抓手。部分企业推行“混合办公+工位共享”模式，通过数字化系统实时匹配员工到岗需求与工位分配。某互联网公司实施该政策后，工位闲置率从35%降至8%，同时员工平均通勤时间减少1.2小时/周。报告建议，企业应结合业务节奏动态调整空间策略，优先选择支持灵活租约、提供多元空间配置的办公项目，并通过数字化工具监测空间使用数据，持续优化资源配置。
对于办公楼开发商，报告提出“适配性”与“功能性”并重的发展方向。30%的租户希望物业方完善餐饮、健身、会议中心等配套服务，某联合办公品牌通过引入无人便利店、共享会议室等设施，使项目出租率较周边竞品高出22%。租户与物业方的协作机制亟待强化，建议通过定期沟通会、联合优化小组等形式，共同应对空间管理中的挑战，实现长期共赢。
