房地产市场正经历深度调整，房企生存压力加剧。在此背景下，新城控股近日发布的2025年半年报引发市场高度关注。数据显示，公司上半年实现营业收入221亿元，同比下降34.82%；净利润8.95亿元，同比减少32%。尽管保持盈利状态，但营收利润双降的态势仍折射出行业寒冬对企业经营的严峻考验。
销售端疲软态势持续显现。报告期内，公司合同销售面积133.5万平方米，同比减少59.08%；合同销售金额103.3亿元，降幅达56.15%。这种量价齐跌的格局直接冲击经营现金流，上半年经营活动产生的现金流量净额仅2.86亿元，较去年同期的20.88亿元骤降86%。若追溯至2022年中报，该指标高达74.3亿元，三年间现金创造能力呈现断崖式下滑。
债务结构优化与偿债压力并存的特征尤为突出。截至6月末，公司总债务规模532.66亿元，其中短期债务占比27.3%，达145.39亿元。尽管资产负债率同比下降5.32个百分点至72.01%，但仍在行业警戒线之上。手持货币资金91.83亿元中，可自由动用资金约59.82亿元，与百亿级短期债务形成明显缺口。更值得关注的是，应付账款规模达389.77亿元，其中65亿元账龄超过1年，供应商款项支付压力持续累积。
在融资渠道方面，新城控股展现出多维布局。国际市场方面，母公司新城发展6月成功发行3亿美元优先票据，年利率11.88%，虽高于同期到期美元债4.625%的利率水平，但标志着民营房企境外融资渠道的重启。国内市场同步推进，6月"小公募"公司债获上交所受理，拟募资60亿元中36亿元用于偿还有息债务。8月发行的10亿元中期票据，票面利率2.68%创下新低，显示机构投资者信心有所恢复。
商业地产板块成为稳定器的作用日益凸显。上半年商业运营总收入69.44亿元，同比增长11.8%，物业出租及管理业务毛利贡献占比达77.06%。全国已开业174座吾悦广场，出租率稳定在97.81%的高位，租金收入64.79亿元同比增长11.8%。这种"住宅+商业"的双轮驱动模式，在行业下行周期中展现出较强的抗风险能力。
运营效率呈现分化特征。销售毛利率从2023年的19.04%提升至26.85%，但加权平均净资产收益率却从3.78%降至1.46%，反映出资产利用效率的下降。审计报告连续两年出现非标意见，2024年报更是包含持续经营重大不确定性段落，这为资本市场信心修复蒙上阴影。
土地储备结构调整迫在眉睫。截至2024年末，公司土储中三四线城市占比达60%，面临资产减值风险。2025年前7个月合同销售金额119.90亿元，同比减少55.66%，销售面积降幅58.45%，去化压力持续加大。不过，商业地产板块1-7月总收入81.44亿元，同比增长11.22%，为整体业绩提供重要支撑。
实控人回归后的管理层调整引发关注。自2024年7月王振华重新参与公司运营以来，新城控股已完成多轮人事变动，包括副总裁、区域总经理等关键岗位更替。这种"父子兵"组合能否带领企业穿越周期，仍需时间检验。近期频发的合同纠纷案件，如包头项目工程款诉讼、苏州消防合同纠纷等，暴露出公司运营合规管理的短板。
数字化转型与绿色发展同步推进。截至6月末，吾悦会员体系覆盖4917万人，20个广场试点付费会员系统。新建项目绿色覆盖率达100%，累计取得71项绿色认证，100座吾悦广场获评省级绿色商场。这些举措不仅提升运营效率，更助力企业ESG表现改善。
