近日，沪深两市66只已上市的公募REITs陆续完成2025年半年度报告披露，全市场产品运营表现呈现显著分化特征。据Wind数据统计，上半年66只产品累计分红107次，分红总额突破68亿元，其中平安宁波交投REIT以6.2亿元分红额领跑，中金安徽交控REIT和中信建投国家电投新能源REIT分别以4.75亿元、4.16亿元紧随其后。
从资产类别看，高速公路类REITs延续强势表现。13只高速公路REITs上半年分红总额达31.08亿元，平安宁波交投REIT凭借杭州湾跨海大桥资产实现10.49亿元营收和2.21亿元净利润，华夏南京交通高速公路REIT、华泰江苏交控REIT等项目净利润均保持正增长。业内人士指出，该类资产受益于稳定的现金流和抗周期特性，成为市场"压舱石"。
消费基础设施类REITs成为上半年最大亮点。华夏华润商业REIT营收同比增长35.7%至3.63亿元，净利润达0.16亿元；中金印力消费REIT营收增幅达143.95%。新上市的华安百联消费REIT、华夏大悦城商业REIT等项目快速实现稳定运营并启动分红，显示线下消费复苏对商业资产价值的支撑作用。其中，华夏凯德商业REIT网下询价阶段创下282亿份有效认购纪录，超募倍数达254.08倍，印证市场对优质消费资产的追捧。
产业园区类REITs则面临较大经营压力。中金联东科创REIT、中金湖北科投光谷REIT等4只产品出现净利润亏损，尽管东吴苏园产业REIT实现扭亏为盈且净利润居同类产品首位，但其出租率较去年同期仍有下滑。东吴基金公募REITs总部副总经理徐昊坦言，宏观经济波动对产业园出租率形成持续挑战，不过两家项目公司上半年净收入均超额完成年度目标的50%。中金公司研报进一步指出，新增供给冲击和租赁需求疲软构成双重压力，产业园区资产收益受经济增速、国际贸易等多重宏观因素影响显著。
结构性分化中亦不乏积极信号。张江产业园区通过优化租户结构，将出租率提升至93.03%，同比增幅达13.62%。创金合信基金相关负责人表示，基础设施REITs作为盘活存量资产的重要工具，正通过构建"资产-资源"循环推动实体经济创新发展。今年上半年，中金亦庄产业园REIT、创金合信首农REIT等3只新产品成功发行，底层资产类型扩展至新能源、水利、数据中心等新兴领域。
Wind数据显示，年内已有15只公募REITs完成发行，资产类别的多元化对运营管理提出更高要求。多位业内人士指出，随着市场从"规模扩张"转向"质量提升"，资产运营效率、成本控制能力和动态组合优化将成为决定产品竞争力的关键因素。某公募REITs基金经理直言："管理人的资管能力正在成为估值分化的核心变量，精细化运营时代已经到来。"
