2025年上半年，保利发展、中国海外发展（中海）、华润置地三大地产央企的业绩表现呈现出显著差异。其中，华润置地凭借营收与利润双双增长的表现脱颖而出，不仅实现营业收入949.21亿元，同比增长19.96%，归母净利润更达到118.8亿元，同比增长15.87%，一举超越中海成为新晋“利润王”。相比之下，保利发展虽然以1168.57亿元的营收规模位居三家之首，但同比下滑16.08%，归母净利润也大幅减少63.46%至27.11亿元，创下近五年来的首次营收下降记录。
从利润表现来看，中海的业绩下滑更为明显。2025年上半年，中海实现营业收入832.19亿元，同比下降4.27%；归母净利润85.99亿元，同比减少16.63%。值得注意的是，去年同期中海与华润置地的归母净利润差距微乎其微，中海仅凭借少数股东损益较低的优势，以0.61亿元的微弱领先夺得“利润王”称号。而保利发展的利润下滑则更为剧烈，其归母净利润从2024年同期的74.1亿元骤降至27.11亿元，降幅超过六成。
保利发展的业绩波动与其近年来的扩张策略密切相关。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，保利发展近年来持续追求规模扩张，这种高强度策略在市场调整期可能带来风险。数据显示，2021年至2024年保利发展营业收入连续增长，从899.72亿元攀升至1392.49亿元，但2025年上半年却出现16.08%的下滑，显示出市场调整对其影响显著。严跃进建议，企业应适当放缓扩张节奏，平衡规模与稳健经营的关系，以应对行业深度调整带来的挑战。
在房地产行业转型的背景下，经营性不动产业务成为三家央企的重点布局方向。华润置地在这一领域的表现尤为突出，其经营性不动产收入达到121.1亿元，同比增长5.5%。其中，购物中心零售额突破1101.5亿元，同比增长20.2%，经营利润率提升至65.9%，创历史新高。截至6月底，华润置地在营购物中心数量已达94座，显示出其在商业运营领域的深厚积累。
相比之下，中海和保利发展在经营性不动产业务上的表现稍显逊色。2025年上半年，中海商业物业收入为35.4亿元，占总营收不足5%，其中写字楼、购物中心、长租公寓和酒店等业务收入分别为17亿元、11.7亿元、1.6亿元和5.1亿元。保利发展的不动产经营收入仅为25.4亿元，与华润置地存在较大差距。中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析认为，保利发展业务布局侧重房地产开发，持有并运营的经营性物业占比低，导致其在不动产经营领域的营收表现乏力。
合硕机构首席分析师郭毅指出，经营性不动产业务具有高专业门槛、高投资量级和高边际成本的特点，房企需要长期投入时间与资源积累才能实现健康运营。她强调，该业务受轮动周期、资源状态和资产折旧等因素影响显著，少数房企的成功并不意味着该赛道适合大量房企涌入。在当前市场环境下，各赛道均面临挑战，唯有通过精益化经营才能提升盈利水平。
2025年上半年，三家央企均加大土地储备力度，且所获地块多集中于一线城市。保利发展新增项目26个，总地价达509亿元，覆盖北京、上海、杭州、西安、石家庄等核心城市，拿地金额领跑行业。中海新增项目17个，总地价403.7亿元；华润置地新增项目18个，总地价447.3亿元，均较2024年同期大幅提升。这一策略显示出头部房企对核心城市市场的信心依然坚定。
华润置地高层在业绩会上表示，近期政策信号明确，提出要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”。华润置地将积极把握政策窗口，聚焦市场企稳、城市更新和改善型需求释放，推动开发与资管业务协同发展。郭毅认为，头部房企倾向于聚焦核心一二线城市，既能发挥开发业务传统优势，又能实现更快资金周转，且利润实现门槛较低，成为保障利润的优选方式。
