随着地产开发领域的竞争日益激烈，奥特莱斯（奥莱）已成为众多开发商眼中的新蓝海。近日，华润置地携手滨海湾置业，宣布将在东莞滨海湾新区打造万象滨海购物村，预计2025年底迎客。该项目不仅是华润置地的首个奥莱尝试，更以10万平方米的宏大规模，集14栋街区商业楼及一栋购物中心楼于一体，彰显其雄心壮志。
华润置地并非孤军奋战。德基集团亦在南京仙林地区圈地筹备德基奥莱商场，而深圳鸿荣源集团的壹方奥莱项目更是豪掷250亿巨资，规划面积高达130万平方米，预计2027年投入使用。这些项目不仅规模庞大，更由行业巨头操刀，娱乐与体验元素丰富，预示着奥莱市场的新风向。
行业观察家指出，中国消费者的购物习惯正悄然变化，从以往单纯追求购物本身，到如今更加注重消费体验。比斯特系列中国购物村在上海与苏州的成功运营，便是对这一趋势的生动诠释。消费者对于奥莱的期待，已不仅仅局限于价格优惠，而是渴望获得更多元化的体验。
汉博商业上海公司董事长杜斌认为，未来奥莱项目将朝着度假村或大型购物中心的模式转型，奢侈品牌虽仍是核心，但餐饮、休闲等业态的比重将大幅提升，甚至有望发展成为旅游目的地。然而，这一转型也意味着更高的投资成本与回报的不确定性。尽管如此，开发商们依然热衷于此，因为即便在零售环境承压的背景下，奥莱依然展现出了强劲的市场吸引力。
以王府井集团为例，2025年第一季度，其百货与购物中心业务收入分别下滑，但奥莱业务却逆势增长4.13%。2024年全年，百货、购物中心与专业店收入均下滑，唯有奥莱与免税店业务保持增长。这些数据无疑为奥莱市场的潜力提供了有力证明。
奥莱之所以能够吸引消费者，一方面在于其以折扣为核心，满足了消费者对价格的敏感度；另一方面，奥莱业态的滞后性也为其提供了发展空间，品牌需先布局正价店形成知名度，方能吸引奥莱顾客。例如，北京燕莎奥莱作为中国内地首个奥莱项目，历经多年才迎来第二家分店。然而，近年来奥莱项目数量激增，市场竞争愈发激烈。
头部开发商如百联、佛罗伦萨小镇、比斯特系列等占据了市场的主导地位，他们凭借丰富的品牌资源与优质地块，更容易吸引知名品牌入驻。对于已运营正价奢侈品业态的开发商而言，奥莱项目无疑是一个与品牌联动的绝佳渠道。例如，北京华联通过SKP Select买手渠道，将设计师品牌过季产品引入八达岭奥莱，实现了品牌资源的有效整合。
然而，奥莱市场的挑战也不容忽视。品牌库存有限，难以满足所有奥莱项目的需求；同时，部分奢侈品牌为维护形象，正逐步减少折扣比例和频次。面对这些挑战，开发商们开始寻求新的品类增量，尤其是高端运动品牌和户外品牌，这些品牌因迎合了近年来兴起的户外运动潮流，而吸引了大量因奢侈品涨价而流失的消费者。
开发商们还致力于将奥莱项目打造成为综合性商场和文旅目的地，以丰富的体验吸引消费者长时间停留。在杜斌看来，仅凭购买折扣产品已不足以吸引消费者，奥莱必须成为体验消费中的重要一环。这一趋势不仅体现在购物内容上，更体现在整个消费环境的营造上。
随着市场的不断变化，奥莱项目也在不断探索与创新。如何在保持折扣优势的同时，提升消费体验，吸引更多消费者，将是未来奥莱市场发展的关键所在。
