根据发售公告，该产品公众投资者认购倍数达361.9倍，网下投资者认购倍数更高达374.72倍。以5.281元/份的发售价格计算，总募集规模达1593.3亿元，超募倍数达100.5倍，创下消费类REITs市场新高。其中，战略配售认购规模11.09亿元，网下发售配售前募资规模1066.21亿元，公众发售部分配售前募资516亿元，显示市场对优质底层资产的高度认可。
该产品的核心资产佛山映月湖环宇城具有独特区位优势。项目地处广佛交界核心商圈，5公里半径覆盖超80万消费人群，3公里范围内无同类竞品。作为广佛线轨道交通上盖的唯一大型商业综合体，项目直接承接广佛同城化带来的消费红利。运营数据显示，2020-2024年期间，项目营收年均复合增长24.75%，销售额年均复合增长22.82%，客流量年均复合增长19.20%，2024年出租率稳定在98%，展现出强劲的运营能力。
作为原新加坡丰树集团开发的南海怡丰城，该项目于2014年5月投入运营。2020年3月，中海通过收购完成资产盘活，并实施品牌升级和运营改造。经过五年发展，项目已形成"收购-改造-提升-退出"的完整资本闭环，成为国内消费公募REITs领域效率最高的标杆案例。项目所在的佛山市2024年GDP达1.34万亿元，位列全国城市第20位、广东省第3位，为商业运营提供了坚实的经济基础。
中海商业发展作为中国海外发展旗下的专业资产管理平台，已构建覆盖购物中心、写字楼、长租公寓等全业态的开发运营体系。其购物中心业务形成"3+3"产品矩阵，包括标准产品线"城、荟、坊"和非标产品线"里、巷、集"，实现城市、区域、社区的多层级覆盖。截至2025年上半年，公司管理40个消费类基础设施项目，管理规模超400万平方米，分布于全国主要经济圈。
公司总经理孙亚茜透露，近五年消费类基础设施项目资产规模持续扩张，旗下拥有佛山千灯湖环宇城、珠海环宇城等标杆项目。依托集团全产业链优势，2024年公司实现收入22.6亿元，五年复合增长率达27.1%，成熟项目出租率保持98.4%的行业领先水平。2025年上半年，公司经营收入达35.4亿元，展现出强劲的发展韧性。
消费基础设施REITs因其收入模式多元化、兼具B端和C端特性、成长潜力显著等特点，成为中海重点布局的领域。资本市场人士指出，该类REITs作为成熟市场的主要类型，不仅资产规模庞大、市场化程度高，更是投资消费增长的重要载体。华夏中海商业REIT的成功上市，为中海构建全周期资产管理能力奠定基础，其丰富的可扩募资产将形成"首发-优化-扩募"的良性循环，进一步拓宽融资渠道。
