新城发展近日发布了一份业绩预警公告，伴随着挑战的同时也带来了积极的进展。
公告显示，新城发展预计上半年公司权益持有人应占溢利将在5亿元至7亿元人民币之间，相比去年同期的9.59亿元，下滑幅度约在27.01%至47.86%之间。公司方面指出，这一预期下滑主要是由于房地产行业持续下行，导致房地产开发收入显著减少。
然而，在困境中，新城发展也迎来了一个好消息。近期，新城成功落地了首单民营私募消费REITs，这一举措不仅能够短期内缓解公司的流动性压力，还能验证其商业资产的价值，长期来看，将有助于推动公司向资管模式转型。
具体而言，国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划近日获上交所批准，该项目发行规模达到10.64亿元。该专项计划的底层资产为新城控股旗下的上海青浦吾悦广场，这是一个总建筑面积约15万平方米的商业项目，其中可租赁商业面积约为12万平方米。
新城控股在商业资产领域拥有较大体量。截至2024年末，新城控股在全国136个城市共布局了200座吾悦广场，其中已开业及委托管理在营数量达到173座，开业面积总计1601.07万平方米，出租率也提升至97.97%。2024年，新城实现商业运营总收入128.08亿元，同比增长13.1%。
进入2025年，新城控股的资产池仍在不断扩大。截至今年6月底，新城控股出租物业数量增至175个，较上年同期增加9个；可供出租面积达到961.27万平方米，平均出租率保持在97.77%的高水平。上半年，新城控股商业运营总收入为69.44亿元，同比增长11.8%，其中可比项目收入增长6.6%。
新城此次发行的持有型不动产ABS，也被称为私募REITs，为民营房企提供了一种新的融资工具。这一产品主要面向机构投资者发行，遵循市场化、灵活开放的原则，在资产筛选、估值、定价及收益分配等关键环节，充分尊重市场投融双方的协商结果。与公募REITs相比，私募REITs在底层资产的合规性方面要求相对宽松，只需满足传统ABS监管合规性。
持有型不动产ABS的核心要求是基础资产能够产生稳定现金流，并通过出售资产或再融资实现产品退出。因此，其产品结构和风险收益特征更偏向于“权益型”。新城此次发行的吾悦ABS未设置差额补足等刚性增信，而是依赖青浦广场的高出租率带来的稳健现金流。
在国内不动产证券化的版图中，持有型不动产ABS被视为私募REITs，介于传统的“类REITs”和标准的“公募REITs”之间，具有重要的创新和过渡意义。中金公司的一份研究报告指出，持有型不动产ABS是对公募REITs市场的有效补充，具备覆盖资产范围更广、审批周期更短、回笼资金用途更为灵活等优势。
截至8月初，上交所已有24单持有型不动产ABS的申报单，其中9单已成功发行，发行规模达到156亿元。这些项目涵盖了产业园区、保障性租赁住房、数据中心、商业不动产、能源类基础设施及收费公路等多元化的资产类型。投资者结构方面，券商与保险资管参与程度较高。
当前，我国多层次REITs市场包括Pre-REITs、私募REITs以及公募REITs。这些不同层次的REITs产品，根据底层资产的发展阶段和投资者的风险偏好进行设计，实现了对资产从“培育”到“退出”全生命周期的覆盖。
