新城发展近期发布了一份业绩预警公告，同时带来了市场关注的新动向。
公告显示，新城发展预计上半年公司权益持有人应占溢利将在5亿元至7亿元之间，相较于去年同期的9.59亿元，下滑幅度约在27.01%至47.86%之间。公司方面表示，这一预期下降的主要原因在于行业整体下行，导致房地产开发收入减少。
然而，在业绩预警之外，新城发展也迎来了一个好消息。近期，新城成功落地了首单民营私募消费REITs，这一举措不仅能在短期内缓解公司的流动性压力，还能验证其商业资产的价值，长期来看更有助于推动公司向资管模式转型。
具体而言，新城控股旗下的“吾悦广场”作为底层资产，成功发行了名为“国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”的ABS产品，发行规模达到10.64亿元。此次发行的ABS产品以上海青浦吾悦广场为底层资产，该项目总建筑面积约15万平方米，可租赁商业面积超过12万平方米。
新城控股在商业资产领域拥有较大体量。截至2024年末，新城控股在全国136个城市共布局了200座吾悦广场，其中已开业及委托管理在营的达到173座，开业面积超过1600万平方米，出租率也提升至97.97%。2024年，新城实现商业运营总收入128.08亿元，同比增长13.1%。
今年，新城控股的资产池仍在持续扩大。截至今年6月底，新城控股出租物业数量达到175个，较上年同期增加9个；可供出租面积达到961.27万平方米，平均出租率保持在97.77%的高位。上半年，新城控股商业运营总收入达到69.44亿元，同比增长11.8%。
值得注意的是，新城此次发行的持有型不动产ABS，也被市场称为私募REITs。对于民营房企而言，在公募REITs推进缓慢的背景下，私募REITs无疑是一个值得尝试的融资工具。这种ABS产品主要面向机构投资者发行，遵循市场化、灵活开放的原则，在资产筛选、估值、定价及收益分配等关键环节充分尊重市场投融双方的协商结果。
持有型不动产ABS作为“机构间资产上市权益产品”，其核心功能与IPO和公募REITs相似，都是资产上市行为。与公募REITs相比，私募REITs在底层资产的合规性方面要求更为灵活，只需满足传统ABS监管合规性即可。这一产品能够为企业直接补充现金流，优化债务结构，降低短期流动性风险。
在国内不动产证券化的版图中，持有型不动产ABS被视为私募REITs的重要创新和过渡形态。中金公司的一份研究报告指出，持有型不动产ABS是对公募REITs市场的有效补充，具有覆盖资产范围更广、审批周期更短、回笼资金用途更为灵活等优势。
目前，我国多层次REITs市场已经初具规模，涵盖了Pre-REITs、私募REITs以及公募REITs等不同阶段和类型的产品。这些产品依据底层资产的发展阶段和投资者的风险偏好进行设计，实现了对资产全生命周期的覆盖。
