近期，房地产市场迎来了深度调整期，众多企业面临严峻考验。在此背景下，观点指数研究院于8月13日正式发布了《中国房地产全产业链发展白皮书》，其中“商业地产零售业态发展：内功修炼”篇章详细剖析了当前零售商业地产行业的现状与挑战。
据白皮书指出，尽管市场普遍承压，但部分领先的商业地产企业仍展现出较强的适应能力和韧性。面对未来的不确定性，提升商业运营能力成为了企业在竞争中脱颖而出的关键。
从具体表现来看，零售商业地产企业的业绩增长普遍面临较大压力，轻资产扩张虽然成为主流趋势，但项目退出的问题也随之浮现。与此同时，存量项目的改造和精细化运营变得尤为重要，拥有优质商业操盘能力的企业更容易在市场上占据优势。
在港资企业方面，市场表现的不确定性对业绩增长产生了显著影响。尽管如此，以长线运营为主的企业依然展现出较强的竞争力，这主要得益于其商业物业组合的强大市场竞争力和抗风险能力。例如，太古地产在2024年内地零售物业租金收入实现了微涨，而新鸿基地产和九龙仓集团则出现了不同程度的下滑。
内资企业方面，头部商管企业华润万象生活表现出色，其零售商业收入增幅约30%，旗下在管项目的零售额也实现了显著增长。然而，也有部分商管企业增长乏力，如宝龙商业和星盛商业的收入增长微乎其微，而中骏商管的收入甚至出现了下滑。
在轻重并举的企业中，凭借新开项目和整体规模效应，不少企业实现了不同程度的增长。大悦城地产和新城控股就是其中的代表，它们的零售商业收入均实现了显著增长。
轻资产扩张成为当前市场的主流趋势，华润万象生活、万达商管、旭辉商业及爱琴海等企业通过轻资产模式，在降低成本压力的同时快速布局市场。然而，轻资产发展并非一帆风顺，不少企业也面临着项目退出的问题。例如，融创与崇左城建的合作项目崇左万象汇，此前由华润万象生活运营，但最终合作终止；昆明的大悦城也更名为好悦天地，标志着大悦城的退出。
在项目层面，存量改造和精细化运营的重要性愈发凸显。领展投入巨资改造广州天河和北京通州项目，广州天河城也进行了楼层焕新，这些举措都旨在通过提升商户组合和消费者体验，保持项目的新鲜感和竞争力。差异化定位的项目也层出不穷，如武汉远洋里CITYLANE（一期）以文化生活定位探索传统与现代消费的融合，京东MALL武汉店则以全场景科技零售为定位，这些创新举措都是为了应对商业同质化竞争，抢占市场份额。
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