近日，国家外汇管理局发布《关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知》，对涉及房地产领域的跨境投融资政策作出重要调整，引发市场高度关注。此次改革聚焦优化境外资金购房限制及结汇支付流程，旨在适应房地产市场新形势，推动跨境投融资便利化。
根据新规，监管部门对境外资金购买非自用住宅房产的限制进行优化，同时将港澳居民购房结汇支付便利措施从粤港澳大湾区扩展至全国范围。国家外汇管理局副局长李斌表示，当前国内房地产市场已发生深刻变化，相关宏观调控政策持续优化，外汇管理措施需同步调整以适应新发展需求，助力行业稳健运行。
政策核心调整包括两方面：一是缩减资本项目外汇收入负面清单，取消“不得用于购买非自用住宅性质房产”的限制；二是推广境外个人购房结汇支付便利化措施。此前，境外个人购房需提供房地产主管部门备案证明文件后方可办理结汇，新规允许购房者凭合同先行结汇，后续补交备案文件，解决“先付款还是先网签”的业务矛盾。
回顾政策背景，2018年前后房地产市场过热时期，为防范“热钱”投机，监管部门曾出台限制性措施，明确非房地产企业资本金、外债等资金不得用于建设或购买非自用房产。如今，随着人口结构及需求变化，房地产内部动力承压，优化过往调控措施成为必然选择。一家券商分析师指出，当前房地产过热压力缓解，政策调整是市场、人口、需求等多因素共同作用的结果。
对于外资购房限制放宽的影响，易居研究院副院长严跃进认为，这将为一线及热点二线城市带来利好，尤其是商办物业和高端住宅项目。符合条件的外资在境内购房的便利性提升，有助于吸引国际资本参与中国房地产市场。广东省城乡规划院研究员李宇嘉补充，新规推广后，境外个人购房结汇支付流程更高效，但需强调，购房资格与自用属性要求未变，政策属于“提效”而非“放闸”。
港澳居民购房便利化措施的全国推广备受关注。早在2024年1月，广东地区已试点相关政策，包括资金结算“一步到位”（境外购房款直接汇入监管账户）、“先付后补”（先汇款再补交网签材料）及不纳入限额管理（购房款汇入不受每人每天最高限额限制）。李宇嘉表示，这些措施显著提升了港澳居民在内地购房的体验，此次全国推广将进一步满足境外人才在境内工作生活的合理住房需求。
市场分析指出，国际资本进入国内房地产市场，一线城市及粤港澳大湾区将率先受益。上述券商分析师提到，香港楼市年初以来复苏明显，买家预期转好，深圳等城市可能承接外溢需求，叠加本地政策调整，或出现阶段性反弹。不过，他同时强调，核心城市市场复苏最终依赖国内供需调节，外资进入仅是“锦上添花”，行业企稳仍需依靠基本面修复。
数据层面，国家统计局显示，今年1-8月新建商品房销售面积同比下降4.7%，销售额下降7.3%，购房需求仍显疲弱。李宇嘉分析，当前贸易形势变化导致外汇流入放缓，房地产供求关系转变，已无需担忧境外热钱涌入。他建议，进一步完善境外资金投资消费的营商环境，同时扩大免签国家范围，提升境外人士来华消费频次，可能催生更多购房需求。
严跃进总结称，外汇局此次政策调整既深化了跨境投融资便利化，又顺应了房地产市场发展新趋势，将为行业注入新活力，促进金融服务实体经济高质量发展。李斌则重申，政策优化未改变境外个人购房资格要求，享受便利的前提是符合国内购房条件。
