2025年上半年，房地产行业头部央企保利发展、中国海外发展（中海）、华润置地交出了各具特色的业绩答卷。在行业深度调整的背景下，三家企业营收与利润表现分化明显，其中华润置地凭借经营性不动产业务的亮眼表现，实现利润反超，而保利发展则遭遇营收近五年首次下滑，中海利润表现亦有所承压。
从营收规模看，保利发展以1168.57亿元的营业收入位居三家之首，但同比下滑16.08%的数据也暴露出其增长压力。历史数据显示，2021年至2024年，保利发展营业收入从899.72亿元持续增长至1392.49亿元，此次下滑成为近五年来的首次“失速”。相比之下，华润置地以949.21亿元的营收实现19.96%的同比增长，中海则录得832.19亿元营收，同比下降4.27%。
利润表现方面，华润置地以118.8亿元的归母净利润、15.87%的同比增速，从中海手中夺得“利润王”称号，超出中海32.81亿元。中海同期归母净利润为85.99亿元，同比下降16.63%，而保利发展归母净利润仅27.11亿元，同比降幅达63.46%。值得注意的是，2024年上半年中海归母净利润还以0.61亿元的微弱优势领先华润置地，一年间利润格局发生逆转。
经营性不动产业务成为三家企业业绩分化的关键变量。华润置地凭借在该领域的提前布局，上半年实现经营性不动产收入121.1亿元，同比增长5.5%，其中购物中心零售额达1101.5亿元，同比增长20.2%，经营利润率提升至65.9%的历史新高。截至6月底，华润置地在营购物中心数量达94座，形成显著的规模效应。
中海与保利发展在该领域的表现则相对滞后。中海上半年商业物业收入为35.4亿元，占总营收不足5%，其中写字楼、购物中心、长租公寓、酒店及其他商业物业收入分别为17亿元、11.7亿元、1.6亿元和5.1亿元。保利发展不动产经营收入仅为25.4亿元，与华润置地差距明显。中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析，保利发展业务布局侧重住宅开发，持有型物业占比低，而当前住宅市场销售均价与业绩增长乏力，最终导致整体营收疲软。
尽管第二增长点表现分化，但三家企业在土地储备上的动作却高度一致。2025年上半年，保利发展新增项目26个，总地价509亿元，覆盖北京、上海、杭州等核心城市，较2024年同期的12个项目、126亿元地价大幅提升。中海新增项目17宗，总地价403.7亿元，华润置地新增18宗，总地价447.3亿元，均较2024年同期实现数量与金额的双重增长。
合硕机构首席分析师郭毅指出，头部房企聚焦一线城市拿地，既能发挥开发业务传统优势，又能实现资金快速周转，且利润门槛较低、操作空间更大。随着全国楼市分化加剧，一二线城市的市场基本面、客户基础与购买力优势凸显，房企只需在产品力上持续提升，合理预期利润率并制定贴合市场的定价，即可保障销售速度与利润水平。
对于房地产开发业务的未来，上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，尽管行业格局将逐步调整，但短期内开发业务仍存在发展机会，关键在于产品细节优化。例如，第四代住宅打造、豪宅产品品质升级等，均是房企可探索的可持续发展路径。谢逸枫则建议房企坚持“以销定投”“以销定产”“随行就市”“尊重市场与政策”四大原则，平衡开发基本盘与新增长点的业绩，避免依赖高杠杆、高负债、高周转模式，降低经营风险。
