近年来，随着物流行业的快速发展，物流地产作为产业链中的重要环节，其运营模式和变现途径受到广泛关注。业内多家上市公司，如(00683HK)、(02777.HK)、(000031.SZ)等，通过不同的商业模式探索物流地产的价值最大化。
物流地产的变现主要依赖三种方式。首先是租金收入，这是最传统的模式，其收益直接受租金水平和出租率的影响。其次是资产增值，通过REITs（房地产投资信托基金）出表，企业可以快速回笼资金，提前实现开发、建设和运营阶段的资产增值。城市化进程中土地性质的变更（如仓储用地转为居住用地）也为物流地产带来额外的土地增值收益。最后，为客户提供增值服务也成为重要的变现途径，例如仓储管理、供应链优化等。
在运营模式方面，物流商主导、地产商主导以及两者合作开发的模式各有优劣。物流商主导模式下，企业自行投资建设并运营物流设施，虽然可以节省租金并享受税收优惠，但可能面临管理水平不足、资金占用大和建设成本高的问题。地产商主导模式下，开发商负责投资和建设，物流企业仅负责运营，这种模式减轻了物流企业的资金压力，但可能缺乏专业性。而物流商与地产商合作开发的模式则结合了双方的优势，通过共同出资和风险共担，实现资源的最优配置。
选择物流地产运营模式时，企业需综合考虑外部和内部因素。外部因素包括物流资源供应、法律环境、经济环境和社会环境等；内部因素则涉及企业的核心业务能力、物流资源状况、成本控制要求、规模和实力等。决策标准可分为经济标准和战略标准。经济标准主要关注投入与成本，而战略标准则侧重于运营模式对企业发展战略的影响，例如是否提升客户服务水平、是否更容易进入新市场、是否更专注于核心业务等。
从战略标准来看，中国物流地产的决策可参考四个维度：提升客户服务水平、增强物流专业技能、扩大市场份额以及更专注于核心业务。例如，通过合作开发模式，企业可以整合物流和地产的资源，提高运营效率，从而更好地服务客户。同时，这种模式也有助于企业专注于自身的核心业务，避免因分散精力而影响整体竞争力。
在实际操作中，物流地产企业需根据自身情况灵活选择运营模式。例如，资金雄厚且具备物流专业能力的企业可能更适合物流商主导模式；而缺乏资金但希望快速扩张的企业则可能倾向于合作开发模式。无论选择哪种模式，企业都需高度重视运营模式的选择策略，以确保物流服务的高效实施。
