近期，市场普遍观察到一个传统观点：日元汇率（以美元/日元计）似乎与美国和日本国债利差紧密相关，预期随着两者利差的缩小，日元将步入升值轨道。然而，深入分析后发现，自2024年起，日元汇率并未遵循这一传统逻辑随利差缩小而升值，且利差对日元汇率变动的解释力显著减弱。回顾历史，1995年前后日元汇率与利差之间便已有显著背离现象，这表明两者关系并非一成不变。
在经济政策层面，中央城市工作会议的召开对当前经济问题作出了积极回应，具有重要的政策导向意义。回顾2015年，正值五年规划的收官与新一轮规划启动之际，中国经济面临产能过剩、物价低迷、房价下滑等多重挑战。当年12月，中央城市工作会议提出了一系列基础设施建设、棚户区改造及老旧小区整治等措施，有效促进了房地产库存的消化，引领中国经济走出通缩困境。而今，2025年再次站在五年规划的转折点上，中国经济面临的挑战与十年前相似，会议亦提出了构建房地产新发展模式、推进城中村改造等策略。值得注意的是，本轮政策不再采取棚改货币化安置，而是转向更为温和的城市更新措施，如老旧小区改造等，这一转变体现了政策层对经济问题的深度考量与细致应对。
从宏观经济视角看，中国经济长期向好的基本面未变，房价已逐步接近潜在底部区域。对比历史上其他发达经济体的房地产危机，房价下跌周期通常持续5年左右，跌幅在20%至30%之间，而日本是个例外，其房价长期低迷，跌幅高达50%。当前，中国经济正处于新旧动能转换的关键时期，虽然传统动能逐渐减弱，但新动能正茁壮成长。因此，中国房地产市场的现状与除日本外的其他发达经济体更为相似。自2021年房价见顶以来，已下跌近5年，跌幅接近20%，基本触及这些经济体房价下跌周期的底部。
然而，短期内房地产市场仍面临压力。最新数据显示，6月份全国商品房销售面积和销售额同比分别下跌5.5%和10.8%，跌幅较上月有所扩大，表明房地产市场尚未完全企稳，仍处于筑底阶段。
在此背景下，城市更新成为拉动经济增长、助力房地产市场企稳的重要力量。自2019年中央提出“城市更新”以来，相关行动持续推进，取得了显著成效。尽管近年来投资额有所下降，但随着存量住房时代的到来，城市更新需求日益增长。若能出台更多专项债或政策性金融工具，城市更新有望带动更多投资，据估算，若投资额恢复到2022年水平，将拉动2至3万亿元的投资，相当于2024年GDP的1.5%至2.2%，保守估计也将贡献超过1个百分点的GDP增长。
尽管前景乐观，但仍需警惕潜在风险，包括政策执行力度不及预期以及美联储可能的加息行动，这些因素都可能对经济复苏和房地产市场产生影响。
