麦当劳，这家全球知名的快餐连锁品牌，其盈利之道或许并不如大众所想象的那样简单。近日，一则消息引起了业界的广泛关注：麦当劳计划将其在中国香港的23个铺位分阶段出售，首批8个铺位已经挂牌，总估值约12亿港元。这一举动看似是麦当劳在退出香港市场，实则不然。
麦当劳并未打算离场，而是计划以租客的身份继续在这些铺位中经营门店，缴纳租金。这种看似“退一步”的策略，实则让麦当劳能够以更灵活的方式继续坐镇市场。事实上，麦当劳一直以来的盈利模式就颇为独特，它并非仅仅依靠销售汉堡等快餐产品赚钱，而是通过收取品牌授权费和房租来实现盈利。
回溯麦当劳的历史，它的起步并不光鲜。1937年，由两位爱尔兰移民的儿子——麦当劳兄弟在加州帕萨迪纳开设的小热狗摊，是麦当劳的前身。经过一系列的变革和创新，特别是雷·克罗克在1961年买下麦当劳品牌后，麦当劳开始迅速扩张，特许经营模式也得以广泛应用。雷·克罗克提出的“我提供品牌和标准化流程，你出钱出力开店”的理念，让麦当劳能够快速占领市场。
然而，真正让麦当劳成为“地产王者”的，是其后来的CFO索恩伯恩。他提出的“当房东”战略，让麦当劳通过出售或租赁物业给加盟商，收取租金，从而实现了更为稳定的盈利。这一战略让麦当劳逐渐跳出“快餐公司”的范畴，成为了一个靠收租赚钱的地产巨头。
从财报数据可以看出，麦当劳的租金收入占据了其总收入的一大块。2024年，麦当劳总收入为259.2亿美元，其中租金收入高达100.17亿美元，占到了总收入的近40%。这种“披着汉堡皮的地产公司”模式，让麦当劳在市场上游刃有余。
此次麦当劳在香港出售铺位，但继续以租客身份经营，正是其轻资产战略的体现。通过出售物业套现，麦当劳可以用这些资金进行更多的市场扩张和运营优化，同时保持稳定的现金流和市场存在感。
不仅麦当劳如此，肯德基也采用了类似的模式。根据百胜餐饮集团的财报，2024年KFC通过“坐收租金”这一策略，收获了16.85亿美元的特许经营及物业收入，占全年总收入的54%。这种“收租式”的稳定收入，让KFC能够在市场上保持强大的竞争力。
在中国，红星美凯龙和居然之家等家居卖场也借鉴了这种租赁模式。通过出租卖场给商户，这些企业不仅获得了稳定的租金收入，还避免了库存压力和价格战等不确定性。红星美凯龙2024年营收中，租赁业务占比达到了68.5%，而居然之家的租赁及加盟管理业务收入也超过了46%。
租赁模式的优势在于其稳定性和抗周期性。通过出租物业给加盟商或商户，企业能够获得持续的现金流，同时避免了经营压力和市场竞争的不确定性。这种“收租+服务”的结构，让企业在消费趋于理性、行业进入慢周期的当下，依然能够保持稳健的发展。
麦当劳、肯德基以及红星美凯龙等企业的成功，无疑为其他企业提供了宝贵的经验。在未来的市场竞争中，谁能够稳住租金收入节奏，同时把服务做好做细，谁就更有可能在波动的市场中站稳脚跟，赢得资本和行业的认可。
