楼市迎来一月开门红，官方媒体亦在头版位置给予了特别报道。市场活跃度显著提升，热门楼盘备受追捧，土地拍卖市场回暖，交易价格亦有所反弹，整个楼市似乎正重新焕发活力。
然而，这“开门红”的背后却隐藏着区域间的明显分化。以盐田梅沙的特发小梅沙觐海广场为例，该项目在年前（1月24日）获批预售，推出了126套118至121平方米的住宅，备案均价约为57020元/平方米，总价在535万至820万元之间。这些住宅坐拥一线海景，紧邻地铁8号线小梅沙站，周边更有小梅沙海洋馆、生态公园等优质生态资源，堪称盐田地区的生态宝地。
尽管如此，市场反响却远未达到预期。去年6月，该项目曾推出63套类似户型的住宅，备案均价约为52097元/平方米，尽管开发商宣称开盘热销45%，但至今仍有24套未售出。而此次加推的126套住宅，在春节期间也未见网签记录。
这背后的原因复杂多样。一方面，返乡潮导致短期内购房需求锐减，仅少数人群留深看房。另一方面，项目位置及配套本身存在短板，如轨道交通虽已开通但通往市区距离较远，教育资源虽有名校集团加持但整体实力一般，购物娱乐消费虽规划有大型商业区但仍需时间成熟。更重要的是，项目所在区位三面环山，产业发展受限，高度依赖的旅游业也尚待发展。
特发小梅沙觐海广场的遭遇并非个例，而是盐田新房市场的一个缩影。盐田楼市曾以海景房一房难求、新房领涨深圳而著称，但如今却风光不再。盐田楼市的辉煌始于2008年，首个突破“2字头”价格的小区便在此诞生。然而时至今日，即便是深圳楼市跃升阶段，盐田仍有项目销售不畅。
以半山悦海花园为例，该项目于2018年8月预售，836套住宅备案均价约为52160元/平方米，至今仍有41套在售。悦千山雅园、鹏广达时代广场、山海四季二期华府等项目亦存在类似情况。这些项目在入市后曾一度推出特价房、工抵房等促销手段，折扣力度之大甚至将单价拉回“2字头”。
二手房市场亦不乐观。沙头角老城区的佳兆业盐田城市广场、中海半山溪谷花园等项目去年已有“2字头”成交记录。梅沙区域的星都·梅沙天邸亦不例外。这些成交记录表明，盐田楼市在市场回落时收缩得更为明显，即便与后起之秀的坪山区域相比，市场韧性亦显得薄弱。
从近五年的楼市走势来看，盐田楼市呈现出先升后回落的态势。2018至2020年跟随深圳楼市稳步上升，2021年达到高点后开始回调，2022至2024年受市场环境影响持续收缩。这充分证明，海景房的价值需依托优越的位置才能得以彰显。而在量价收缩的阶段，任何新房入市都难以激起太大波澜。特发小梅沙觐海广场的未来走向，恐怕亦难逃这一市场规律的束缚。
