当H&M撤出上海浦东嘉里城两层黄金铺位时，现制汉堡品牌SHAKE SHACK的入驻，成为商业地产领域的一个缩影。曾经占据商场核心位置的服装、美妆品牌逐渐退场，取而代之的是餐饮业态的全面崛起。数据显示，今年二季度高档商场餐饮新开店占比达30%，开关店比1.51，餐饮业态正以惊人的速度重塑商场生态。
深圳iN城市广场的转型颇具代表性。这座曾汇聚LV、卡地亚等奢侈品牌的老牌高端购物中心，改造后蜜雪冰城、瑞幸咖啡等餐饮品牌占据半数以上铺位。这种变化并非个例，上海徐家汇美罗城一层聚集了20余家茶咖品牌，从喜茶到MStand形成密集矩阵；北京超级合生汇内，呷哺呷哺、农小锅等小火锅品牌与和府捞面、陈香贵等面馆比邻而居。餐饮"四大金刚"——茶咖、烘焙、小火锅、面馆，正成为商场调改的核心力量。
烘焙赛道的竞争尤为激烈。上海长宁龙之梦商场曾因20余家烘焙店聚集登上热搜，如今热氣饼店、望丘山等新品牌持续入场。茶咖品类同样呈现高密度布局，霸王茶姬、阿嬷手作等品牌频频占据商场首层C位，广州塔广场好利来首店选择一楼黄金位置，印证着餐饮品牌对核心点位的争夺。
商业地产的空铺危机成为餐饮扩张的催化剂。中国连锁经营协会数据显示，2025年上半年27%的购物中心空铺率上升，三线城市部分项目空置率突破22%。快时尚品牌集体退潮加剧了这一趋势，Zara中国门店从2018年的183家锐减至不足80家，MJstyle甚至进入破产清算程序。与此同时，今年上半年全国新开商业项目超120个，形成"存量未满、增量涌入"的双重压力。
餐饮业态的特殊性使其成为商场"救星"。相比服饰、美妆等品类，餐饮具有更强的聚客能力和更低的线上替代性。数据显示，截至2025年5月全国茶咖门店近90万家，烘焙门店达33.8万家，咖啡赛道上半年新增门店较2024年底增长21.64%。高换手率特性保持商场新鲜感，某成都商场餐饮业态年换手率超30%，持续吸引客流。
租金承受力是餐饮品牌受青睐的关键因素。以上海核心商圈为例，2025年二季度平均租金达1877元/月/平米，但霸王茶姬等品牌仍积极进驻首层。这种商业价值在低线城市同样显著，山东东营万达广场聚集12家茶咖品牌，河南平顶山中骏世界城四大品类门店达24家，印证着餐饮品牌的下沉扩张能力。
对于餐饮品牌而言，商场渠道是规模化的战略要地。霸王茶姬3成门店位于商场，其中8成为一楼点位，通过核心商圈选址强化品牌势能。烘焙品牌UH佑禾、石头先生的烤炉，面馆品牌王繁星面馆等区域品牌，均通过入驻高势能商场实现全国布局。标准化程度更高的"四大金刚"品类，更能适应商场快速复制的运营需求，设备化操作的后厨配置与商场更新节奏高度契合。
