观点指数研究院最新发布的《发展考验未止 | 商业地产零售业态发展报告》显示，2025年上半年中国核心城市商业地产市场呈现显著分化特征。在供应端，北京以24万平方米、深圳以34.9万平方米的新增供应领跑全国，而杭州则出现零供应现象。这种差异反映出各城市商业开发活跃度的明显梯度，其中长三角与珠三角城市群保持较高开发强度，部分二线城市则进入阶段性调整期。
需求端表现同样呈现结构性特征。深圳以29.8万平方米的净吸纳量位居榜首，显示其零售市场强大的消费吸附能力；成都则出现4万平方米的负吸纳，主要受项目业态调整和品牌闭店潮影响。空置率数据进一步印证这种分化：深圳保持4.1%的低位，而成都和上海分别达到9%和8.6%，新增供应集中入市与项目改造成为主要影响因素。
租金水平呈现明显的城市能级差异。一线城市中，上海首层租金达31.9元/平方米/天，深圳则以18.1元/平方米/天形成价格洼地。二线城市方面，南京以22.5元/平方米/天领跑，成都11.9元/平方米/天的租金水平凸显市场调整压力。这种租金梯度既反映城市商业价值差异，也暗示未来市场调整空间。
政策层面，海南自贸港建设带来重大机遇。2025年12月18日将实施的全岛封关运作，预计使免税商品品类突破45类。当前海南离岛免税已占据全球8%的市场份额，封关后叠加"旅游+购物"模式创新，有望形成新的消费回流增长极。商务部数据显示，2025上半年全国离境退税销售额同比激增近一倍，7200余家退税商店覆盖范围持续扩大。
消费促进政策成效显著。由商务部等六部门联合推出的国际消费季活动，结合文旅、赛事、展览等元素，成功创造消费新增量。典型案例包括上海"古埃及文明大展"吸引260万人次参观，直接带动周边商业消费增长。这种政策组合拳正在重塑城市消费生态，推动商业空间向体验式、文化型转型。
资本市场出现重要动向。英格卡集团计划打包出售国内10座荟聚购物中心，首批涉及无锡、北京、武汉三地项目，交易规模达160亿元。接盘方为泰康人寿领投的80亿元基金，这三个运营超10年的项目成为市场关注焦点。此举折射出外资在华商业策略调整，通过资产证券化实现轻资产转型，应对整体消费增速放缓和市场竞争加剧的挑战。
财务数据显示，英格卡集团2024财年营收418亿欧元，同比下降5.5%；净利润8.06亿欧元，跌幅达46.5%。运营收入从20亿欧元缩减至13亿欧元，凸显资产优化必要性。这种财务压力促使企业从重资产持有向品牌输出、运营管理转型，以降低运营成本提升效率。
消费基础设施REITs市场表现分化。华夏华润商业REIT以1.83亿元收入领跑，得益于其庞大资产规模和稳定客流；华夏首创奥莱REIT则在净利润指标上表现突出。现金流创造能力方面，华安百联消费REIT实现5295万元经营现金流，与5374万元收入基本持平，显示卓越运营效率。各产品当期现金流分派率维持在0.87%-1.01%区间，差异小于市场预期。
底层资产质量成为REITs表现分化的关键。华夏华润商业REIT凭借12457万元经营现金流，实现68%的现金流/收入比，资金回笼效率显著。嘉实物美消费REIT和华夏金茂商业REIT以1.00%和1.01%的分派率略占优势，反映不同资产类型在收益分配策略上的差异。这种分化预示着REITs市场将进入精细化运营阶段。
新发市场迎来重要突破。天虹股份公募REITs项目获正式受理，以苏州相城天虹购物中心为底层资产。该项目运营7.26年，估值11.47亿元，2026年预计分派率4.92%。改造记录显示，自2023年起实施的外立面改造、动线优化等升级措施，推动月租金坪效从113.91元/平方米提升至148.86元/平方米，2024年销售额达7.06亿元。
持续改造计划彰显资产运营深度。2025年实施的3-5层翻新、母婴室升级、空调系统改造等工程，预计将进一步提升项目竞争力。这种通过空间再造实现价值提升的策略，正在成为商业地产存量时代的重要运营范式。项目销售额从2022年的6.05亿元稳步增长，印证了运营策略的有效性。
