保障性租赁住房项目不动产投资信托基金（保租房REIT）自上市以来，华东地区某保租房社区运营管理机构的负责人吴波的工作节奏显著加快。今年，他频繁接待来自保险、私募基金、券商资管及银行理财子公司等金融机构的考察团，这些机构对保租房REIT表现出了浓厚的兴趣。
起初，金融机构主要关注保租房REIT的发行主体实力、预期年化分红率及项目现金流状况。但随着时间的推移，保租房REIT的抗周期属性与较高分红率成为了讨论的重点。吴波透露，他已接待了数十次投资考察，几乎所有金融机构都对保租房REIT抱有浓厚的投资意向。
多位金融机构人士向吴波表示，与其他领域如产业园、仓储物流、高速公路及消费基础设施的REITs相比，保租房REITs的出租率与租金收入更加稳定。租客主要是收入稳健的城市白领，这使得保租房REITs的租金收缴率与现金流运营状况相对良好，年化分红率也更为优越。只要保租房REITs的年化分红率稳定在4%以上，金融机构便认为其符合投资要求，并积极推动将其纳入资产多元配置范畴。
上海城投置业经营管理有限公司常务副总经理吴弢分享道，城投宽庭REIT在效益表现上取得了显著增长，2024年的租金收入规模突破了5亿元，较2021年增长了近10倍。中信证券的研报显示，截至2025年6月底，已上市的8只保租房REITs产品较发行价平均上涨约52%，今年以来平均涨幅达到约20%，高于REITs市场整体水平。
然而，尽管资本投资热情高涨，但吴波也感受到了背后的顾虑。随着房价回落影响房租价格回调，以及集中式长租公寓市场供给量持续增长，金融机构开始担忧保租房REITs能否维持4%的年化分红率。他们要求了解保租房REITs如何防止租客流失，维持高出租率与租金收入稳定，并希望按月获取最新运营数据。
克而瑞长租数据显示，2025年上半年全国55城整体个人房源租金坪效同比下降3.6%，降幅较2024年同期扩大1.2个百分点。同时，全国22个重点城市的集中式长租公寓市场供应延续高增长，共计约288个新项目入市，新增房源数量约11.73万套（间），其中保租房新增供应占比约89%，同比上涨14.11%。
面对这些挑战，保租房REITs运营机构开始寻求变革。扩募成为了提升整体分红率与运营绩效的重要方式。6月25日，华夏北京保障房REIT成功扩募，成为国内首单成功扩募的保租房REIT项目。8月5日，城投控股也宣布对城投宽庭REIT启动扩募工作，涉及的基础设施项目包括两个高出租率的保租房项目。
然而，扩募也面临挑战。相关政策要求项目运营时间原则上不低于3年，这导致部分运营时间短但表现优异的保租房社区项目可能被排除在扩募范畴之外。尽管政策对能够实现长期稳定收益的项目可适当降低运营年限要求，但租房市场价格持续回落与保租房供给量持续增加是否被视为风险因素，仍是未知数。
为了维持保租房REITs的分红率不受市场波动影响，运营机构还采取了优化管理水准、实现开源节流的措施。吴波透露，他们正在通过引入自动化服务与标准化服务来降低运营开支，并通过社区服务升级来吸引不同客群，拓宽获客范畴。同时，他们还计划聚焦高端市场，对部分房型进行改造，提供个性化的生活解决方案，以带动租金价格上涨。
华北地区某保租房REIT运营机构主管冯林也表示，他们正在与周边大型企业合作，利用地方人才租房补贴政策吸引企业员工入租，以稳住出租率与租金收入。他坦言，随着金融机构将REITs视为“类权益资产”，租金收入、出租率与分红率的稳定性正成为资本能否持续长期持有的关键依据。
