广东省率先迈出了全国土地收储的一大步，通过重启土储专项债的发行，为存量土地的再利用开辟了新路径。
近日，广东宣布成功发行专项债券，总额高达307.1859亿元，专项用于收购省内闲置的存量土地。此次债券发行分为两期，八期债券114.04亿元，期限为7年（5+2），资金将投入广州、惠州等地的土地储备项目；九期债券193.1459亿元，期限同样为7年，将用于珠海等17个城市的土地储备。
据悉，此次专项债券覆盖了广东19个城市，涉及86个项目，但深圳和东莞并未涵盖在内。这些资金将主要用于回收和整理闲置土地，以提高土地利用效率。广东此次行动不仅响应了去年10月财政部允许专项债收储土地的政策，也符合11月自然资源部加大收回收购存量闲置土地的要求。
值得注意的是，北京在此之前也已发行了总额462.9亿元的专项债，其中116.87亿元用于土地储备项目。然而，北京的土储专项债主要用于土地一级开发，与广东直接收购存量闲置土地的做法有所不同，广东因此成为全国层面专项债收储的首例。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，土储专项债的使用范围既包括增量土地，也包括存量土地。此次广东能够率先行动，得益于其良好的财政状况和债务管理能力。作为全国首个实现隐性债务清零的省份，广东在稳大盘上发挥着重要作用，同时作为“自审自发”的试点省份，其在专项债发行方面也具有先行先试的优势。
此次债券发行不仅考验了地方的财政能力，也显示了各地在土地收储方面的积极态度。根据中指院统计，截至债券发行前，广东多个城市已拟用专项债收储土地超220宗，拟收储价格合计超430亿元。广东此次发行的307亿元债券，占拟收储土地价格的约七成。
上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，此次债券信息发布标志着各地正式启动专项债募投项目工作。按照计息时间计算，今年3月3日，我国将出现首批回购存量土地专项债，即“25广东债09”和“25广东债10”。他强调，地块被回购收储只是盘活的初步阶段，要真正盘活，还需增强土地的利用价值和再开发价值。
对于首批回购存量土地专项债的偿债机制，严跃进表示非常稳健。一方面，地块收储价格合理，减少了收购成本；另一方面，被收购的地块普遍属于优质地块，后续土地出让工作会比较顺利。
中指研究院政策研究总监陈文静指出，此次广东率先发行收购存量土地的专项债，为市场释放了积极信号。然而，她也表示担忧，因为此次涉及的项目多为地方国企地块，未来是否能提高土地资源利用效率、带动市场进入新循环，还需持续跟踪。
方正证券认为，土储专项债的重启意义重大，未来在规模与范围上或将获得更大支持。随着更多低成本增量资金进入市场，将有效缓解房企资金压力，受益房企的传导路径可能为地方城投、地方国企、央企和民企。
李宇嘉预计，307亿元只是第一批土储专项债，后续如果限额没用完，还可能有第二批、第三批。他分析，这些资金将主要用于收储条件较为成熟的闲置、低效土地储备项目，包括多次流拍、开发商无意愿开发或用途要调整的土地。
对于如何分配这些资金，李宇嘉表示，在限额范围内，每个城市会切块分配资金，并在限额内上报项目。
严跃进指出，此次发行的专项债将同时推进收地和储地两项工作。2025年的发债募集资金主要用于购地款支付，而2026年则会进一步发行土储资金。他预计，这两部分资金的占比分别为80%和20%。换句话说，各地今年的工作重点在于积极回收土地，而明年的重点则是将此类土地纳入土地储备并进行二次供应。
