天津房地产市场迎来新动向，位于红桥区西于庄地区的14号地块近期备受瞩目。该地块占地面积约18187平方米，预计可规划为三栋17至18层的小高层住宅，容积率为2.1，与去年7月成交的6号地块相近。地块形状呈三角状，虽规模不大，但地理位置优越，南向毗邻子牙河滨河公园，北向则是城市景观公园，环境宜人。
西于庄板块近年来发展迅猛，特别是在纳入京津冀同城商务区后，区域价值显著提升。然而，该板块内多为40年左右的老旧社区，新建商品住宅稀缺。2024年，建投誉河院的入市打破了这一僵局，成为西于庄板块的首个新房项目，迅速填补了市场空白，尤其满足了300万级改善型住宅的需求。随着建投誉河院步入清盘阶段，14号地块的推出被视作延续区域热销态势的关键。
红桥区新房市场近年来呈现明显分化，北部以中交春风景里为代表，聚焦刚需客群；南部则由中海云麓公馆引领高端改善市场。而介于两者之间的300万级改善产品长期处于市场空白，直至建投誉河院的出现。14号地块起始楼面地价与建投誉河院相近，预计将继续沿用其开发策略，主打90至120平方米的全功能三房，销售均价维持在每平方米2.7万元左右，精准锁定新生代首置客群及中产家庭改善需求。
从客群结构来看，西于庄板块的购房主力为本市客群，其中红桥区地缘客户占比过半。南开区及河北区的外溢客群也是重要组成部分。新天津人购房比例约占三成，主要为已在天津落户工作的河北省客群。未来，随着14号地的入市，预计客群结构将保持稳定，红桥区地缘客群仍将占据主导地位，南开区外溢客群也将继续流入。然而，随着河北区新一代改善住宅项目的入市，西于庄板块对河北区客户的吸引力可能有所减弱。
凭借小体量的优势，14号地块项目预计将于5月份入市销售，销售周期约为半年，有望实现当年开盘、当年售罄的高效开发目标。这不仅有助于减少开发周期和资金占用时间，还能快速实现资金回笼，提高项目收益。
值得注意的是，尽管西于庄板块规划配套完善，包括50万平方米住宅用地和10万平方米商业用地，但目前仍处于开发起步阶段，实际建设进度尚需时间。例如，规划中的九年一贯制学校尚未落地，山姆会员店也在建设中。因此，短期内可能影响居住体验。不过，随着西于庄板块的不断开发和完善，未来有望成为融合居住、商业、生态于一体的大型板块，吸引更多购房者的关注。
