近日,戴德梁行发布《2025年第二季度大中华区物流地产市场回顾报告》,从经济背景、区域表现、供需关系及租户结构等维度,系统梳理了该季度物流地产市场的运行特征与发展趋势。报告指出,在宏观经济与产业升级的双重驱动下,大中华区物流地产市场呈现供需平衡、结构优化、细分赛道活跃等特征,为行业长期稳健发展奠定基础。
从宏观经济与物流行业运行来看,2025年第二季度中国内地物流业景气指数保持扩张态势,4月、5月、6月分别录得51.1%、50.6%、50.8%,显示行业整体运行稳健。制造业PMI虽在5月略低于荣枯线(49.0),但物流需求仍获支撑。进出口方面,5月集装箱吞吐量达560万TEU,同比增长0.6%,外贸物流稳定性凸显。与2021年相比,部分物流指标占比虽有波动,但整体韧性未减,反映出行业对经济周期的适应能力。
核心区域市场表现分化,长三角枢纽地位进一步巩固。上海作为关键物流节点,第二季度物流设施面积、租赁活跃度等指标表现突出,其作为长三角物流核心的功能持续强化。粤港澳大湾区与京津冀地区则延续平稳发展态势,物流设施需求与区域内电商、制造业等产业布局紧密关联,形成以核心需求为导向的区域市场特征。
供需结构方面,市场呈现“新增供应稳健、需求驱动多元”的特点。第二季度大中华区物流地产新增供应保持规模,需求端受电商发展、消费升级及制造业物流需求推动,3PL企业、电商平台与制造企业成为主要租赁群体。租金水平稳中有升,核心城市优质物流设施租金环比上涨0.1%-8.3%,非核心区域租金则相对平稳,反映出市场对高端物流资源的偏好。例如,某3PL企业单季度租赁面积超28,000平方米,显示头部企业对优质仓储资源的争夺加剧。
租户结构呈现多元化与专业化趋势。3PL企业租赁需求活跃,部分企业单季度扩张面积达数万平方米;电商企业持续布局高标仓与智能化物流设施,以支撑仓储与配送网络升级;制造企业则基于供应链优化需求,加大区域物流中心布局。跨境物流、冷链物流等细分领域租户需求逐步释放,推动物流地产市场向专业化、细分化方向发展。
长期来看,物流地产市场正经历智能化与绿色化转型。高标仓、智能仓储设施占比持续提升,围绕核心城市群的物流网络布局进一步完善,区域协同效应逐步显现。例如,长三角、粤港澳大湾区等城市群通过物流设施互联互通,降低区域物流成本,提升供应链效率。这些转型举措不仅契合行业发展趋势,也为大中华区物流地产市场的长期增长提供动力。