近日，戴德梁行发布《2025年第二季度大中华区物流地产市场回顾报告》，通过区域对比与多维度数据剖析，全面呈现该季度物流地产市场的供需动态、租金走势、空置率变化及行业发展趋势，为市场参与者提供决策参考。
从宏观经济与行业运行看，2025年第二季度中国内地物流业保持扩张态势。数据显示，4月至6月物流业景气指数分别为51.1%、50.6%和50.8%，持续高于50%的荣枯线，表明行业整体运行稳健，需求端支撑有力。同期，制造业PMI虽在5月录得49.0（处于收缩区间），但物流地产市场受消费与电商需求拉动，活跃度未受明显影响。外贸方面，5月集装箱吞吐量达560万TEU，同比微增0.6%，较2021年同期增长22%，反映跨境物流需求平稳，对港口周边物流地产形成支撑。
供需层面，区域分化特征显著。2025年第二季度，大中华区物流地产新增供应量达157,732平方米，其中上海、广州等核心城市新增供应集中，上海单季新增供应729万平方米（数据单位需进一步确认，推测为区域内重点板块贡献），而部分二三线城市新增供应相对有限。需求端，核心城市租赁活动活跃，优质物流地产净吸纳量表现突出。3PL（第三方物流）企业成为主要租赁群体，典型成交包括某3PL企业租赁72,000平方米仓储空间、Lotus Fine Arts租赁25,400平方米、某企业租赁33,900平方米等，租赁面积多集中在2万至7.2万平方米区间，反映大租户对优质物流设施的需求旺盛。
租金与空置率方面，核心城市租金稳中有升。2025年第二季度，重点城市优质物流地产平均租金达138.6元/平方米/月（推测单位），环比上涨8.3%。其中，上海、深圳等一线城市租金涨幅显著，分别达21.6%和24.5%，主要因核心区域优质物流设施稀缺且需求持续释放；部分二三线城市租金涨幅相对温和，维持在3.5%至6.0%区间。空置率方面，整体市场空置率环比下降0.1个百分点至14.0%，核心城市表现更优，上海、广州等城市空置率低于区域平均水平，部分热点板块空置率甚至低于10%；而新增供应集中的非核心区域，空置率略有上升，市场分化加剧。
区域市场表现中，上海作为核心枢纽城市，市场热度领跑。其新增供应与租赁需求双高，租金涨幅与净吸纳量均居前列，港口周边及临空经济区物流地产受跨境电商与高端制造企业青睐。粤港澳大湾区内，深圳、广州依托外贸与消费优势，物流地产需求稳健，3PL与电商企业租赁活跃，租金保持稳步上涨。长三角其他城市如杭州、苏州，受益于区域产业协同与供应链优化，物流地产市场逐步升温，空置率持续走低。而部分中西部城市及非核心区域，因新增供应释放，短期面临一定去化压力，空置率相对较高。
行业趋势方面，市场呈现“核心稀缺、非核心去化”特征。优质物流设施（如高标仓、冷链物流中心）更受资本与租户青睐，2025年第二季度高标仓租金涨幅较普通仓储高出5.6个百分点。同时，物流地产与产业融合加深，电商、生鲜冷链、高端制造等行业需求成为市场主要驱动力。绿色物流地产项目占比逐步提升，低碳、智能仓储设施更具市场竞争力。
