南京德基广场在荣膺“全球店王”称号后，并未止步于既有成就，而是加快商业版图扩张，积极构建新型商业生态体系。近日，其旗下两家新公司——江苏德基奥莱商业发展有限公司与江苏德基时刻商业发展有限公司正式成立，分别对应南京仙林与河西区域的商业项目布局。
据天眼查信息显示，两家新公司均由德基广场有限公司全资控股，注册资本均为1亿元，法定代表人同为吴铁民。业务范围涵盖商业综合体管理、酒店运营及物业管理等领域，标志着德基在多元化商业领域的深度布局。
今年初，南京德基广场凭借品牌组合优化与消费体验升级，成功超越北京SKP，登顶全球单体商场销售冠军。然而，南京商业格局正经历深刻变革：新鸿基南京IFC聚焦高端奢侈品牌，香港置地JLC金陵中环瞄准年轻潮奢市场，华润金陵万象城则以全业态覆盖形成差异化竞争。尽管短期内难以撼动德基的领先地位，但各商业体正通过特色化运营持续冲击其优势领域。
面对高奢市场增速放缓的挑战，德基选择加速布局奥莱业态与年轻潮流购物中心。位于河西庐山路的德基时刻项目，原为2014年收购的德基世贸中心综合体，沉寂多年后于今年6月启动外立面改造，计划2026年德基广场20周年庆时开业，目标客群直指年轻消费群体。
而原定名为“德基时刻”的仙林项目，在经历外立面拆除与定位调整后，正式转型为德基奥莱。该项目2020年由德基以7650万元收购，原规划为“年轻时尚体验地标”，现通过奥莱模式实现业态升级。这一转型背后，是奢侈品市场结构性变化的驱动——2024年中国内地个人奢侈品市场销售额预计下降18%-20%，而奥莱业态同年销售额突破2300亿元，同比增长9.5%，成为零售行业增长引擎。
北京SKP的案例印证了市场转型的紧迫性。受重奢消费降温影响，其2024年销售额同比下滑16.98%至220亿元，今年5月更传出被新加坡淡马锡与李嘉诚基金会关联资本收购的消息。反观王府井集团，2025年上半年奥莱业态营收逆势增长4.2%，毛利率达65.6%，凸显奥莱模式的抗风险能力。
德基的奥莱战略具有双重价值：其一，作为奢侈品次级销售渠道，可有效消化正价店未售罄商品；其二，通过价格优势培育潜在消费群体。贝恩咨询指出，2024年中国奢侈品市场呈现“哑铃型”分化，超高净值客群与性价比追求者两端增长显著，奥莱恰好成为年轻消费者接触奢侈品牌的入口。这一趋势已引发行业关注，2024年LVMH集团旗下基金收购国际奥莱运营商Value Retail 40%股权，彰显奢侈财团对梯级销售模式的重视。
作为国内重奢商场标杆，南京德基广场汇聚Chanel、Hermes、LV等顶级品牌，同时引入Coach、Michael Kors等轻奢品牌及lululemon、始祖鸟等潮流运动品牌。这种品牌矩阵为德基奥莱提供了丰富的折扣商品储备，而奥莱业态的客流反哺也将进一步扩大德基的消费群体覆盖面。
然而，德基的新业态扩张面临多重挑战。外部竞争方面，华润万象生活2024年宣布的东莞MIXC VILLAGE万象滨海购物村，计划引入200余个品牌，将于今年12月开业；西安临潼兵马俑奥莱项目依托文旅资源形成差异化优势；上海青浦奥莱二期扩建后总体量达20万平方米，预计2026年成为亚洲最大奥莱，可能对周边市场形成虹吸效应。京东奥莱加速线下布局，闲鱼“大牌清仓”频道覆盖酒旅、食品等多元品类，均对传统奥莱模式构成冲击。
内部平衡方面，德基需警惕新业态对正价消费客群的分流风险。以北京SKP-S为例，其2019年针对年轻人打造的新空间因差异化不足，未能有效吸引目标客群，对整体业绩贡献有限。德基时刻若无法在消费体验上形成独特竞争力，可能面临被德基广场“全能型”业态边缘化的风险。
在商业版图扩张的同时，德基集团于2024年初与南京牛首山文化旅游区签署10亿元投资协议，建设文旅综合配套项目，探索“文旅+商业”融合模式。这种多元出击与资源整合的策略，能否在激烈的市场竞争中持续领跑，仍需时间检验。
