自2021年9月恒大爆发财务危机以来，中国楼市已历经超过三年的下行周期。在此期间，房地产行业风声鹤唳，众多房企相继陷入困境。然而，从2023年下半年起，监管层面开始密集出台一系列救市政策，试图为楼市注入活力。
恒大、融创、碧桂园等房企的危机，不仅打破了“大而不能倒”的神话，也让市场逐渐认识到房价并非只涨不跌。随着救市政策的间歇性加码，楼市跌势虽未完全扭转，但已让不少购房者接受了房价波动的新常态。投资客的热情明显减退，“抄底”言论不再喧嚣。
2024年，楼市经历了更为显著的波动。尤其是在前四个月和7至9月，主要城市的成交量价呈现出“螺旋式下降”的趋势。尽管监管层在5月17日和9月26日分别推出了一系列政策措施，包括降低首付、房贷利率和税费，甚至全域取消限购，并在供给端收储存量房、回收存量用地等，但市场反应仍显复杂。
政策的积极信号确实让部分市场热闹起来，特别是在10月，北京、杭州、广州、深圳等地的二手房成交量环比大幅增长超过100%，杭州当月二手房成交量更是突破万套。然而，到了11月下旬，多地市场热度又有所回落。尽管如此，第四季度的翘尾行情仍为多地楼市的收官之战带来了喘息之机。深圳2024年第四季度的二手房成交量几乎相当于2022年全年，而深圳、成都、乌鲁木齐、东营四个城市的11月二手房价格环比止跌转涨，打破了百城连续7个月下跌的局面。
面对这样的市场格局，2025年房价走势如何？楼市能否真正止跌回稳？从当前情况来看，房价上涨的空间有限。预计2025年，在政策的持续刺激下，一二手房成交量有望企稳，但房价筑底仍存在不确定性。以价换量或将成为市场的主流趋势，部分一二线城市有望率先止跌回稳，而少数此前已出现超跌的城市和片区则可能迎来回温迹象，如天津、石家庄等。
2024年第四季度成交量的活跃，主要得益于以价换量的策略。二手房市场更能真实反映楼市成交情况。据中指院数据显示，2024年前11个月，百城二手房价格累计下跌约7%，且已连续31个月环比下跌。这表明，尽管价格下滑，但市场仍有成交，需求仍在。相比之下，部分三、四、五线城市和地区已数月无成交量，挂牌价实际意义不大。
楼市的稳定取决于就业和居民收入预期，这又与经济发展密切相关。如果居民担忧失业或减薪，自然不敢轻易背上数十年的房贷，也无心置换更好的房子。反之，那些经济繁荣、就业机会多、高薪群体集中的城市，房价将更为坚挺。
还有一个重要因素正在影响楼市需求端：结婚人数减少、生育意愿下降，导致置换需求减少，购房增量需求有限。这一变化无疑给楼市带来了新的挑战。
2024年12月的交易量成为市场关注的焦点。如果这一数据能够稳住增长势头，则意味着9月底的政策措施对拉动市场仍然有效。然而，城市间的分化也十分明显。例如，12月北京二手房成交量环比上涨15%，超过2.15万套；而广州则相对降温，成交量环比增幅从11月的10%降至0.67%；杭州的二手房交易量也从1.05万套降至9751套，环比增幅回落。
为了推动房地产市场止跌回稳，政策层面将继续发力。2025年全国住建工作会议明确表示，将持续用力推动房地产市场稳定，并通过盘活存量土地和房源、城中村改造货币化安置等措施，助力市场从阶段性恢复到持续性稳定。
