澳洲办公物业市场正迎来一股复苏的暖流，尤其是悉尼的高质量地段，这成为了众多顶级基金经理的共识。据最新市场分析，随着租金逐步上扬以及资产价值下跌周期的结束，悉尼的办公物业市场有望在年内迎来转机。
与悉尼的乐观前景形成鲜明对比的是，墨尔本的CBD市场预计将继续保持低迷状态。根据《澳洲金融评论报》的报道，墨尔本的CBD市场至少需要再经历一年的调整期，才有可能逐渐趋于稳定。
悉尼房地产市场的复苏预期部分得益于今年晚些时候可能实施的降息政策，以及办公空间需求的改善。Investa和美国投资巨头PGIM的分析指出，悉尼CBD的某些区域有望在2025年率先实现复苏。
对于悉尼最受欢迎的高质量办公楼地段，市场预期其价值将趋于稳定，并有望迎来更多的建筑交易。过去两年中，由于利率和债券收益率的攀升，以及灵活工作制度的兴起，部分资产价值已经下降了多达30%。然而，Investa的David Cannington指出，随着后疫情时期工作过渡的逐渐稳定，通胀压力的缓解以及预期中的降息，商业环境将得到一定程度的改善。
这些因素共同作用，将刺激租赁需求的增长，并支撑资本价值的提升，从而使办公楼在2025年成为更具吸引力的投资选择。资本化率或收益率是商业房地产估值的关键指标之一，当资本化率上升时，资产价值通常会下降，除非被租金增长所抵消。
悉尼优质办公楼的资本化率从2022年初的4.4%上升至去年的6%以上，表明其价值已经达到了阶段性高点。Cannington表示，悉尼CBD优质资产的资本化率已经基本触顶，并有望在2025年开始适度回落。相比之下，墨尔本CBD的优质资产可能需要至少12个月的时间才能开始资本化率的回落。
投资者信心也在逐步恢复。去年，悉尼CBD金融核心区的多宗办公楼交易显示出资本化率和价值开始趋于稳定。例如，388 George Street、5 Martin Place和333 George Street的高档办公楼，均以6%至6.5%的资本化率售出。到2024年底，悉尼金融核心区交易的办公楼总价值超过了40亿澳元，这一数字超过了前四年的总和。
PGIM房地产的Peter Hayes认为，悉尼等城市的CBD办公资产将超越非CBD区域，因为优质办公空间的供应有限，租金增长潜力可期。麦格理分析师也指出，尽管整个房地产行业面临挑战，但租金预期的增长以及对COVID-19最严重时期已过去的信心，将提升对高质量办公楼的投资需求。
预租活动的增加也表明了租户在建筑竣工前已经积极承租优质或翻新的办公楼。麦格理预计，2025年将出现新的房地产基金，因为增值型投资者希望在办公周期的底部买入资产，以期获得强劲的回报。随着市场压力的增大，投资者也将有机会以折扣价从因再融资风险、高施工成本和低销售价格而陷入困境的开发商手中购入新建筑和地块。
