自1998年中国启动第一轮房改以来，房价经历了显著上涨，从初期的每平米不到2000元飙升至2021年的高峰，每平米超过1.1万元，一线城市更是涨幅惊人。然而，自2021年下半年起，房价进入了调整周期，一线城市房价也开始下跌，打破了只涨不跌的神话。
房价下跌的原因主要有三：一是房地产调控政策的持续发酵，二是房地产市场趋于饱和，三是居民收入减少对高房价的支持不足。在此背景下，独立经济学家马光远指出，房地产作为最佳投资品的时代已结束，房价将逐步回归居住属性。
马光远的观点表明，当前200万的房子在未来五年内不仅升值空间有限，甚至可能贬值。这一预测基于一、二线城市老破小房子的贬值趋势，以及三、四线城市因产业结构单一和人口流出导致的购房需求低迷。
具体来看，一、二线城市的老破小房子可能沦为贫民窟，而三、四线城市200万的房子也可能因市场低迷而贬值，甚至出现有价无市的情况。
