近期，随着国内房地产市场调整与房价走势下行，物业持有业务对于房地产企业的战略支撑作用日益显著。商业地产因具备稳定的现金流特性，并能作为融资的底层资产，成为了房企眼中的优质资源。大悦城地产的私有化计划获得市场积极响应，其核心在于其较低的估值以及对母公司大悦城归母净资产和归母净利润的正面影响。
7月31日，大悦城（000031.SZ）对外公布，其旗下控股子公司大悦城地产（0207.HK）董事会计划向除公司及得茂有限公司（中粮集团全资子公司，为大悦城地产控股股东）外的所有股东提出私有化建议。该建议将以协议安排的方式回购股东所持大悦城地产普通股，计划注销47.3亿股股份。作为补偿，每股注销股份的股东将获得0.62港元现金，总计约29.32亿港元。协议生效后，大悦城地产将申请撤销其在联交所的上市地位。
私有化公告发布的次日，大悦城地产股价飙升45.95%，市场对此交易的正面反应显而易见。一方面，大悦城地产的商业地产项目拥有较高的毛利率和稳定的盈利能力；另一方面，私有化估值相对较低，预计将显著提升大悦城的归母净资产和归母净利润。
据申万宏源研究估算，此次私有化交易将为大悦城增加约26.2亿元的归母净资产，占2024年预计归母净资产106亿元的24.7%。私有化估值较低，按公允价值计量下市净率为0.27倍，成本法下市净率为0.49倍。此次交易完成后，大悦城的优质资产比例将得到提升。
大悦城地产的资产质量是其获得市场青睐的关键因素。公司持有的商业地产项目表现强劲，全国布局44个城市综合体项目，包括30个重资产项目和14个轻资产项目。2024年末，公司在营项目达36个，其中23个大悦城购物中心总商业面积超过308万平方米，出租率和开业率均保持在高位。年内，厦门大悦城、三亚大悦城和北京海淀大悦城等新购物中心成功开业，表现抢眼。
2024年，大悦城地产的投资物业租金及相关服务收入总额为41.76亿元，毛利率达到76%，购物中心业务销售额同比增长16.4%，客流量提升20.7%。值得注意的是，在“谷子经济”热潮中，大悦城地产的二次元文化成为吸引流量的重要手段，二次元业态销售额突破11.1亿元，吸引近1亿人次消费者。
尽管2024年大悦城地产的投资物业租金及相关服务收入较2023年有所下降，但这是由于2023年基数较高所致。2024年，公司整体营业收入达到198.31亿元，较2023年增长显著，但由于销售型业务占比提升及合作项目结算周期影响，整体毛利率有所下降。不过，商业物业的核心净利润指标仍保持在较高水平。
从行业角度看，购物中心类资产以其稳定的现金流和作为融资底层资产的潜力，越来越受到房地产企业的重视。随着房价止跌，持有性物业在盈利中的占比大幅提升，整体资产风险降低。中信证券认为，在REITs市场成熟后，开发+持有模式将转型为不动产资产管理运营，风险更加可控。
大悦城地产的成功案例并非孤例。华润置地、龙湖集团、新城控股等企业的持有物业运营毛利占比也在逐年提升，与港资运营商水平相当。这些企业通过REITs等金融工具实现资产变现和流动性提升，进一步促进了资产管理和运营的优化。
消费REITs的持续发展也为优质资产提供了流动性溢价。2024年以来，消费REITs获得资本市场青睐，主流运营商积极参与。华润置地、新城控股等企业通过公募REITs扩募等方式实现资产变现，提升运营效率。消费REITs不仅为运营商提供了快速资产变现的渠道，还显著提升了资产流动性溢价，有助于公司资产价值重估。
随着房地产市场的不断调整和商业地产价值的日益凸显，持有物业业务将成为更多房企的重要战略支撑。通过优化资产结构和利用金融工具，房企将进一步提升其竞争力和盈利能力。
