近期，楼市动态引发了广泛关注，特别是在年中重要会议之后，房地产领域的发展方向成为了市场热议的焦点。尽管会议中提及房地产的内容仅有一句——“落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新”，但这简短的话语背后，却蕴含着楼市发展的新动向。
此次会议的表述并未如市场预期般提及棚改2.0、现房销售、一线城市限购放开及房贷利率调整等措施，而是着重强调了高质量城市更新。这一信号，无疑为楼市未来的发展指明了方向。
据求是网解读，高质量城市更新并非简单的大拆大建，也不是千篇一律的旅游商业街，而是要致力于打造宜居、有韧性和智慧的城市，解决影响民众追求美好生活的“城市病”。中央城市工作会议还明确提出“建设舒适便利的宜居城市”，标志着居住品质的提升已成为楼市发展的主旋律。
在此背景下，城中村改造成为了楼市的主战场。高质量城市更新不仅限于解决“老破小”等问题，更将释放大量的改善性需求。城市的道路、管网、老旧楼房以及社区公共设施等都将迎来更新升级，一系列更智能、更绿色环保、设备更先进的好房子将陆续推向市场。
值得注意的是，今年以来，全国各大中小城市新出让用地的容积率普遍下降。未来，市场上或将出现更多低密度产品，开发商也将以“低密”为宣传卖点，甚至引入庭院系统、立体景观、泳池会所等过去豪宅才有的设计，以提升产品品质。
高质量城市更新的落脚点在于楼市，其核心在于通过提升产品品质实现差异化，从而推动市场升级。这一策略的实施，将对楼市产生深远影响。一方面，高品质新房的不断涌现将使得高密度二手房相对贬值；另一方面，这也将促使购房者的预期向更低价位的二手房市场回归。
然而，这一过程需要时间，并且不同城市的节奏也会有所差异。以深圳为例，目前市场上仍存在大量高容积率的新房，尤其是旧改项目。这些项目由于拆迁补偿、时间成本、审批协调等因素，往往需要通过提高可售面积来摊薄成本，从而导致高容积率。
以龙华中心的幸福城臻园为例，其容积率高达8.79。虽然作为新房，但其居住体验可能并不理想。楼间距狭窄，低楼层的采光和通风效果难以达到理想状态。与此同时，周边地块的新出让用地容积率却仅为3.1，未来项目的楼间距和得房率将更具优越性。
具体而言，深业在龙华上塘拿下的A815-0036宗地，楼面地价仅为28050元/㎡，容积率3.1。而旁边的A815-0037宅地也即将出让，起拍楼面地价约3.04万/平，容积率同样为3.1。这两宗地块距离幸福城臻园步行仅2.7公里，将对幸福城臻园构成直接竞争。
低容积率竞品的出现，对幸福城臻园的功能空间设计构成了巨大挑战。因为低容积率地块更易实现功能创新，未来将更能吸引注重居住舒适度的购房者。这些竞品填补的是市场未来改善需求的空白，虽然短期内对高容积率新房的影响有限，但长期来看，将推动楼市向更高品质发展。
当前，新房市场面临的价格压力也不容忽视。以幸福城臻园为例，其开盘备案均价约为64609元/㎡，并已给出约9折的折扣。然而，周边市场价区间大约在5.9万-6.6万/平之间。作为改造项目，幸福城臻园不仅投入成本高昂，还包括货币补偿和回迁安置等费用。
尽管如此，这一趋势也将有利于优质房子或低密度房子的发展。因为随着高密度二手房的相对贬值，购房者的上车门槛将降低，更多购房者将有机会拥有更好的居住条件。
