作者 | 王泽红
地产央国企“收缩”，还在持续中。
继建发房产之后，兄弟企业联发集团，也迎来组织架构大调整，2月20日传出启动大规模组织架构和人事调整。
具体来看，产品设计部和研发部合并为产品设计研发管理部，投资发展部并入财务管理部，营销管理部变为营销策划管理部，成本管理成本管理部变为成本与供应链管理部，信息部变为数字智能化管理部。
所有城市公司被撤销，改设10家事业部，如深圳公司调整为大湾区事业部，福州公司与厦门公司合并为福州事业部、杭州公司与上海公司并为沪杭事业部等，伴随发生的是系列人事变动。
此前2月17日，联发集团董事长与总经理已先行变动，建发集团副总经理王文怀被任命为董事长，而原董事长赵胜华被降为总经理。
这一系列动作之后，联发集团可谓是从上至下“动刀”。
建发股份旗下有两大地产平台，分别为建发房产和联发集团，建发房产早在春节前夕便“动刀”，对旗下三大集群版图进行调整，原华东集群的武汉和黄石，以及原海西集群的南昌，都被划入东南集群，华东集群旗下部分事业部被取消合并。
这是也2025年以来，又一家“缩编”的央国企。
央国企密集“缩编”
据不完全统计，1月以来已有保利发展、中海地产、招商蛇口、大悦城控股、建发房产等多家央国企，进行重大组织变阵与人员调整。
从多家房企调整方向看，区域合并“收缩”是主流趋势。
保利发展对江苏、浙江、山东、辽宁等区域旗下的城市公司进行了合并；中海地产将沈阳和大连公司合并为辽宁公司；大悦城控股裁撤南京区域公司、西北区域公司、海南区域公司， 7个区域公司减至4个。
招商蛇口则在华东区域启动城市公司合并，杭州公司更名为浙江公司，宁波公司调整为事业部并入浙江公司。调整后，华东区域管理范围涵盖上海、浙江、福建三大城市公司。
绿地控股将江苏、安徽、浙江、江西的4个地产事业部合并为2个新事业部，分别为苏皖房地产事业部和浙赣房地产事业部；金地集团旗下金地商置则在集团总部层面撤销了运营中心及华东、华南、华北区域公司。
民营房企“瘦身潮”结尾之际，央国企和国资背景企业也相继“向内动刀”。
据克而瑞监测，2024年有11家典型房企进行了16次组织架构调整，年初往往是调整的高峰期，而2025年1月是近两年调整房企最多的月份，共有6家房企扎堆调整组织架构。
销售端持续下行，倒逼央国企也相继“收缩”。2024年，保利发展、建发房产、金地商置等企业的销售额，均有不同程度下滑；进入2025年1月，销售下行态势并未改变，招商蛇口录得销售额90.14亿元，同比下降25%；保利发展180.15亿元，同比下降11.36%。
而调整最大的联发集团，不仅是销售额下滑严重，更是达到亏损状态，2024年前三季度归母净利润为亏损3.73亿元。上述“收缩”的央国企当中，中海地产是唯一一家2024年、2025年1月销售额同比上升的房企。
从多个机构销售业绩榜单看，1月份百强房企的销售额为2350亿元，同比下降16.5%，各阵营房企的销售额均有所下降，但相比2024年超30%的降幅有所收窄。
“小而美”地块成土拍新宠
当下，虽然央国企依旧是土地市场的主力，但在投资端也在收缩和进一步聚焦，这也促使2025年以来核心一二线城市溢价地块频出。
例如，2月18日成都成华区保和街道地块溢价率达28%；2月14日杭州临平区荷禹路地块溢价率达65%；2月11日北京朝阳区三间房组合地块经过超百轮激烈竞价后成交；2月8日郑州司法警官学院地块以87%溢价率成交，创下郑州2021年以来住宅用地溢价率最高纪录。
2月20日，上海、杭州同日土拍，上海4宗地、杭州3宗地均溢价成交。其中，上浦东新杨思地块华润&越秀溢价33.38%拿下，虹口瑞虹新城地块被金茂&庆隆溢价38.20%；杭州西兴地块、城东新城地块溢价率分别为43.4%、54%。
据不完全统计，2025年以来，北京、上海、深圳、杭州、郑州、成都、苏州等多地土拍出现溢价率超过20%的地块。有业内人士指出，近期成交的高溢价地块基本是核心城市的优质地块。
选择确定性更强的区域拿地，已经成为房企的共同策略，央国企也不例外。保利发展2024年所拿地块，主要分布在北京、上海、广州、成都、西安等一线及核心二线城市的优质土地；招商蛇口今年1月共获取2宗地块，均位于北京。
从拿地金额看，几家头部央国企均有降低，保利发展2024年拿地金额为683 亿元，同比下滑 58.2%，投资强度降低 17.5%；即便是销售额逆势上升的中海地产，也在如此，2024年权益土地出让金为696.35亿元，同比下降43.31%。
中指研究院指数事业部总经理曹晶晶指出，“小而美”地块占比提升，房企普遍采取聚焦深耕策略。根据中指院监测，2024年重点40城住宅用地规划建面在10万㎡以下的成交宗数占比达76%，较2023年提升约9个百分点，其中5万㎡以下宗数占比提升约8个百分点。
“现在国企也想快速变现，从当下的情况看，以往那种百亩大盘、分多期开发的项目，会越来越少，一方面是因央国企拿地基本在聚焦在一线城市，以及部分核心二线城市，地价一般比较高；另一方面，大盘项目去化慢。” 一位国资背景房企的区域高管告诉。
