近日，备受瞩目的星耀未来项目总平面设计图终于面世，尽管比预期推迟了三个月，但仍然引起了广泛关注。按照常规进度，从拿地到出图，两个月内完成才是行业内的正常速度。
在星耀未来之前，已有多个新盘项目完成了设计图的发布，包括通州招商云璟揽阅、金隅花溪云锦，以及丰台的金茂璞逸丰宜、北京隅西颂、中海万泉寺项目等。海淀区的和樾玉鳴、和樾望雲，以及中海新城的小红门和酒仙桥项目，还有大兴的招商X24项目，均已经完成了设计图的亮相。星耀未来的隔壁，越昌地产开发的托老所和幼儿园项目也已取得规划证。
星耀未来项目由越昌地产负责开发，该公司由越秀地产和未来科学城置业分别持股75%和25%。2024年10月22日，这两家公司联合以底价25.33亿元拍下了昌平区小沙河村的CPO0-1802-0005、0007和0008地块，楼面价为2.5万元/平方米，销售指导价为6.6万元/平方米。其中，0005地块为住宅用地，即星耀未来项目；0007和0008地块分别为社会福利用地和基础教育用地，建成后需无偿移交给相关部门。
星耀未来项目的用地面积约为5.63万平方米，建筑面积达到16.09万平方米，其中地上建筑面积为10.13万平方米，建筑高度为24米。根据总平面设计图，星耀未来的地块形状为平行四边形，共规划有17栋住宅楼，分为五排平行排列，总户数达到978户。住宅楼中，1#、2#、3#、4#、12#、14#、15#、16#和17#为6-8层的洋房；而5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#和13#则为带有退台的8层洋房。能够设计成8层以下的洋房，主要得益于项目1.8的容积率。
然而，星耀未来的地理位置却带来了一些挑战。项目西侧紧邻昌平线轻轨，仅61米之遥；而5#楼的西侧50米处还设有一座电站；3#和4#楼的北侧30米处则规划有一处公交场站。这些因素都可能导致项目西面和北面的噪音较大。
星耀未来的大门设在东侧，大门西侧是一个面积约1000平方米的下沉广场，再往西则是600平方米的地下会所和地上的活动场地。这也是首次从总平面设计图中，可以清晰地看到地下会所的具体位置和规模。
星耀未来的车库出入口设计也颇为独特，入口仅设有一个在东边，而出口却有两个在西边。项目地下停车位共有1287个，但只有一个入口，这不禁让人担忧早晚高峰时是否会出现堵车情况。同时，小区内还设有电动自行车停车位约489个，虽然方便了居民出行，但也给小区带来了交通隐患。
更值得注意的是，星耀未来的化粪池设计也引发了一些争议。项目共有4个化粪池，分布在东西两侧。但有媒体发现，东南角的化粪池竟然设在消防车道和消防回车场上。这一设计是否能满足消防车满载时的压力要求，以及化粪池的清掏问题如何解决，都成为了人们关注的焦点。
在户型方面，星耀未来的手稿早已流传开来。项目主要提供132平方米、107平方米和92平方米三种户型。其中，132平方米的户型赠送面积最大，南向设有内嵌式阳台和飘窗，北侧则有设备阳台变为室内面积以及开敞阳台。这一户型的实际总面积约148平方米，得房率高达约95%。
尽管星耀未来在项目设计和户型上都有其独特之处，但未来的竞争压力也不容小觑。在其西南3公里范围内，还有越秀星樾、中海寰宇未来等项目在售，容积率分别为2.5和2.5/2.6。然而，星耀未来以其1.8的容积率和8层以内的洋房设计，与竞争对手形成了差异化。未来还有0006地块和0009地块等潜在竞争项目，以及即将于2月5日竞拍的朱辛庄0029地块项目，这些都将是星耀未来面临的强劲对手。
