在上海楼市的风云变幻中，一则关于黄浦区万竹街41号露香园小区内一栋文物保护建筑的交易信息，于2024年末悄然引爆了市场的关注热潮。这栋建筑以高达3.79亿元的竞拍价，在上海联合产权交易所的一次看似简单的拍卖中成交，但背后却隐藏着诸多不为人知的细节。
据悉，此次交易的物业为一栋徽派四合院风格的建筑，地上三层，地下一层，总面积达到了2194平方米，其中地下面积为838平方米。尽管成交单价高达17.28万元每平方米，但与露香园二期正在推出的风貌别墅28万元每平方米的均价相比，这栋被誉为“楼王”的建筑依然展现出了极高的性价比。然而，正是这样一栋备受瞩目的建筑，其交易过程却充满了蹊跷。
据知情人士透露，此次交易并非普通的公开拍卖，而是采用了定向拍卖的方式，即先确定意向买家，再走竞拍流程。而这位神秘的竞得人，据传为浙江某企业主。这一消息无疑为这笔交易增添了几分神秘色彩。
然而，更令人惊讶的是，这栋建筑并非普通的商品房，而是一栋文物保护建筑。露香园位于上海黄浦区老城厢板块，这里曾是上海石库门建筑的起源地之一，而露香园更是老城厢中最具历史价值的区域之一。据史料记载，这栋建筑原为晚清年间颜料大王赵竹林所建，建筑风格独特，中西合璧，是构成老城厢风貌的重要因素。
然而，在历史的变迁中，这栋建筑也经历了不少波折。2007年，它曾遭遇火灾，但幸得周围居民及时发现并报警而得以幸存。然而，到了2012年，这栋建筑却在一夜之间被拆毁。尽管当时黄浦区文物保护部门负责人表示不知此事，但这两栋建筑确实还未被列入历史保护建筑名单。
然而，令人意想不到的是，这栋被拆毁的建筑并没有被遗忘。开发商上海城投联合设计方AAI，用全新的建筑材料复刻了这栋建筑的外貌特征，并以“露香园文化展示中心”的面貌重新出现在人们面前。2016年，这栋建筑被评为黄浦区文物保护点，2020年更是入选了首届“上海市建筑遗产保护利用示范项目”。
那么，这样一栋级别更高的文物保护建筑，为何会被上海城投推上货架呢？根据《上海市历史风貌区和优秀历史建筑保护条例》和《上海市文物保护条例》的相关规定，只要经过审批，开发商确实有售卖这栋文保建筑的权利。而从2022年开始，这栋建筑就被上海城投推出市场，经过多位豪宅中介的大力推广，最终以3.79亿元的价格成交。
然而，这笔交易背后也暴露出了露香园项目的一些问题。据接近开发商的人士透露，因标的物为市属国企上海城投所有，处置国有资产需要经过评估、拍卖流程。然而，在露香园与香港泛太平洋国际投资有限公司签订的《露香园项目低区商品定向售楼协议》中，却因未取得商品房预售许可证而引发纠纷。泛太平洋公司因此提起诉讼，要求法院确认协议已解除，并要求双倍返还定金、赔偿损失。最终，露香园置业败诉，并被要求强制执行5777万元的赔偿。
这一事件无疑为露香园项目的销售蒙上了一层阴影。然而，幸运的是，这栋3.79亿元的“楼王”成功售出，为项目回血不少。尽管上海城投旗下的上市主体城投控股近年来归母净利润连年下降，甚至2024年三季报显示亏损额达到2.162亿元，但这笔交易的成交无疑为城投控股的年报增添了几分亮色。
