在今年的房地产市场中，西安作为二线城市，其新房价格的表现尤为引人注目。尽管国家统计局的数据显示，11月份西安新房价格环比微降0.2%，但同比却上涨了0.3%，成为70个大中城市中少数几个同比仍在上涨的城市之一。更截至11月，西安新房价格同比平均上涨了3.2%，仅次于上海，是全国唯一一个除上海外新房价格同比上涨的城市。
这一系列积极的数据背后，是西安楼市的一系列利好政策和市场需求的共同作用。从成交量来看，10月和11月，西安的商品住宅成交量环比分别上涨了33.9%和19.59%，显示出市场需求的强劲反弹。中指研究院的数据也显示，尽管今年前11个月，西安商品住宅的新增供应面积和成交面积较去年同期有所下滑，但成交均价却环比上涨了4.16%，同比上涨了3.79%。
西安新房价格的逆势增长，主要得益于中高价位产品的供需两端增长。据中指研究院研报，自2020年以来，西安新房的成交面积段逐渐上移，到2023年末，120-160平方米的改善型产品已成为市场成交的主力。今年1-11月，140平方米户型成交套数的占比同比上涨了6个百分点，而200万元以上产品的占比更是超过了69%，其中300万元以上的中高价位产品成交占比也增长了5个百分点。这一趋势表明，西安的购房消费主力正在由首置刚需向刚改、改善客户转换。
克而瑞机构分析认为，这种转变的原因主要有三点：一是居民置业观念的转变，购房消费由“有房住”向“住好房”进阶；二是在“房票”受限的情况下，购房者更偏爱预期收益额更高的大户型产品；三是“二孩政策”的放开，催生了功能性住房改善的需求，三房、四房产品逐渐受到市场青睐。这些因素共同推动了西安改善型新房市场的繁荣。
然而，与新房市场的火热不同，西安的二手房市场却呈现出“以价换量”的特征。今年以来，西安二手房成交价格持续下滑，尽管三季度价格短暂止跌，但以价换量的趋势并未扭转，下跌压力依然较大。这显示出新房和二手房市场的走势逻辑存在显著差异。
从更宏观的角度来看，西安的房地产投资热与工业投资冷形成了鲜明对比。今年上半年，尽管全国房地产开发投资同比下降10.1%，但西安的房地产开发投资却同比增长7.9%，显示出市场的强劲动力。同时，西安土地出让金收入也仅低于北京、上海和杭州，位居全国第四。房企对西安楼市的看好程度可见一斑。然而，从经济发展的角度来看，西安的增速并未达到预期。今年前三季度，西安的GDP增速为3.2%，低于全国4.8%的增速，也低于年初定下的6%的目标。
中指研究院西安公司总经理石蕊表示，尽管西安城市发展基本面较好，为房地产市场穿越周期奠定了扎实的基础，但经济形势的不确定性以及经济复苏的节奏和力度，仍可能对西安房地产市场产生一定的影响。如果经济增长放缓，居民收入预期不稳定，可能会抑制购房需求。因此，西安楼市在面临机遇的同时，也面临着挑战。
