作者：余飞
01
杭州楼市，捅破了天花板
杭州土地市场，最近连续突破了自身两项纪录，一个位于奥体板块，一个位于钱江新城。
10月21日，杭州挂牌了3宗宅地，分别位于奥体板块、石桥和下沙。
其中奥体板块出让起价29.54亿元，起拍楼面价约3.6万/平米。3.6万/平米的地块起拍单价破了杭州宅地起拍价纪录。
10月22日，钱江新城二期最后一宗限房价宅地迎来出让。
在第41轮，溢价15%，地价已拍到45382元/㎡！一举超过杭州此前的宅地单价纪录，即凤起潮鸣在2016年的拿地价45368元/㎡。
最终经过77轮报价，被绿城以总价34.22亿元竞得，溢价率28.55%，成交楼面价达50717元/平方米，成为杭州楼市新的单价地王。
这块地由于是“杭五条”之前挂牌，依旧按照原规则限价执行。
根据要求，这块地未来的商品房精装限价是6.75万元/平方米。
楼面价5.07万，精装限价6.75万元，房地价差空间压缩至16783元/平方米。绿城，现在这么豪横了吗？
今年的土地市场中，绿城表现相当拉风，堪称地王收割机。
中指院数据显示，前三季度拿地金额最多的房企，绿城排在第二，是最激进的私企。
其在8月份，绿城还捅破了上海土地市场天花板。
8月份，位于上海徐汇区斜土街道xh128D-07地块终于摆上拍卖桌，经过72轮举牌价格触顶，最终被拉入了摇号环节，宸嘉发展、绿城、中海&上海西岸发展、招商蛇口&徐汇城投4位竞买人开始摇号。
最终被绿城拿下。48.048亿元成交，楼面价13.1045万元/平方米，溢价率30%。此成交价不仅打破中兴路一号2016年拿地时10.02万元/平方米的单价纪录，成为上海涉宅地单价新地王，也刷新了全国涉宅地最高单价。
02
绿城出于 什么考虑
杭州是绿城的大本营，为杭州出力可以理解。但从绿城的财报来看，似乎并没有什么亮色来支撑其今年的这种操作。
绿城年中报显示，上半年绿城中国收入约695.62亿元，相比2023年同期569.76亿元，增长22.1%。
但2024年上半年绿城中国股东应占利润约为20.45亿元，相较2023年同期的25.45亿元，减少了19.65%。
而且，2024年上半年，绿城中国再次大规模计提17.5亿元，这一数值要远高于上年同期，甚至比2023年全年还要高出1.29亿元。
不知道绿城今年这么敢于对赌的逻辑是什么，有知道的可以在留言区讨论一下。
就杭州这个新单价地王来看，位置的确不错。
这宗地位于钱二板块，距离地铁9号线五堡站不到500米，两站地铁即可到达江河汇和五堡TOD，周边有天长小学观潮校区，麦德龙江干商场店等配套，地理位置较为优越。
还有一个因素，该地块原本就是低中签率板块的“优等生，现在又是杭州市中心最后的限房价地块，未来这一板块房价预期是上涨的，因此这块地后期新房更加不愁卖。
所以，房企对这块地争破了头。
但是，这里有两个问题：
第一。经过77轮争抢，将楼面价抬高到了5.07万，精装限价6.75万元的现实，利润空间何在？
总感觉，这里面存在一些问题。
第二，杭州房价短中期的上涨逻辑在哪？
君不见，这两三年杭州在托底楼市上也是疲于奔命。
杭州楼市最高点在2016年，当年卖出了2327万平方米的商品房，之后一路下调，2021年再迎小高潮，卖出了2236万平方米。
然而2022年急转直下，只有1394万平方米，相较于2021年减少了37.7%。2023略有增长。
制图：城市财经；数据：杭州市统计局
今年5月份，杭州全面解除限购，创造了短暂效益，将二手房的成交量8000+多维持了三个月。
但8月份坚守不住，二手房成交量跌破7000套至6688套。
9月，杭州市区（含富阳、临安）共成交二手房6033套，环比8月的6688套下滑9.8%。不过同比去年有22.3%的增幅，也证明了在宽松的楼市政策之下，二手房市场的需求仍在稳步释放。
整个三季度来看，成交规模创近五年同期新低，且三季度参与登记买房的客户环比缩减49.1%，市场购房信心明显不足。
土地端，三季度杭州市区土拍收金210亿元，同比下降63.9%，规模创近两年季度新低。9月土拍溢价率下行至10%以内，远低于7、8月份，房企拿地热情也在走低。
所以，在10月5日，杭州又发布了《关于进一步优化调整我市房地产相关政策的通知》，内容共五条：
1、引导商业银行稳妥有序降低存量房贷利率。对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为15%。
2、职工家庭购买住房申请住房公积金贷款，最高额度提高到130万元，保底额度提高到20万元；购买经认定为绿色低碳建筑的新建商品住房或“以旧换新”的，贷款额度可上浮20%；统一首套房和二套房贷款首付款比例不低于20%；使用1次住房公积金贷款已结清的，可按首套房认定。
3、新出让住宅用地不再设置新建商品房限价要求，已出让用地按原有合同约定执行。
4、支持鼓励各区、县（市）因地施策加快出台购房补贴、房票安置等措施，进一步推动商品住房“以旧换新”，加大购房支持力度，满足刚性和改善性住房需求。
5、推动房地产融资协调“白名单”扩容增效，加大“白名单”项目贷款投放力度。
03
杭州楼市调整还远没有到位
10月份，在一线城市的带动下，杭州楼市有了明显起色。
国庆假期的首日，杭州二手房“下定”（指付出定金）量同比增长了286%。整个国庆假期，杭州二手房下定量比去年多170%，这一数据刷新了2019年以来的新高。
10月9日新政后首周，贝壳平台二手房新签单量日均比9月上涨了106%，相比国庆假期日均涨幅为50%。截止10月16号数据，新政过去的一周时间里，杭州二手房日均带看量比9月上涨35%，比国庆期间上涨15%；成交量比9月翻了一倍，比国庆期间上涨50%。
短期躁动，无法改变其长期下行的趋势。
下降趋势无法改变，主要是整个市场的基本面没有改善，如就业、收入、预期等等。
杭州房价德不配位的局面没有改善，杭州房价泡沫太大。这座城市被坊间称之为炒房第一城，因为加杠杆太厉害。
从2016年到2021年，杭州开启了疯狂上涨模式，不仅将亚运会的红利提前透支，而且严重透支。
2020年杭州房价最高峰时，作为近郊的未来科技城成交价七八万一平，学区房最火的时候，大名鼎鼎的文鼎苑成交单价高达12.7万元，更别说奥体滨江这一块了，杭州房价的天花板，房价统统炒到10万+。
从各城市的居民杠杆率来看，杭州是炒房最疯狂的城市，早就取代深圳，成为了炒房第一城。
制图：城市财经；数据：各城市统计局、公积金管理中心
尽管这两年杭州房价在不断调整，尤其是杭州的顶流学区房。
杭州耀江文鼎苑不久前成交的一套89平米的房子，单价4.8万。但2021年杭州房价巅峰时，文鼎苑成交单价一度高达12万。
有数据统计，比起2021年房价最高点，杭州大部分学区房降价幅度已超过30%，部分甚至接近40%。
杭州房价见顶于2022年，目前整体均价回到了2019年的水平。
但价格依旧很高很高，泡沫依旧很大，消化泡沫仍需要不短的周期，所以，下降趋势不会改变。
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