国内消费基础设施REITs市场再迎新成员。9月12日，中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金（简称“中金唯品会奥莱REIT”）正式登陆资本市场，成为继华夏首创奥莱REIT之后第二只以奥特莱斯项目为底层资产的公募REITs产品。截至当日收盘，该基金以4.413元/份的价格报收，较3.48元/份的发行价上涨26.81%，总募资规模达34.8亿元，创下年内消费REITs募资新高。
作为国内首只带有新零售基因的消费REITs，中金唯品会奥莱REIT的底层资产为宁波杉井奥特莱斯广场。该项目由杉杉商业集团开发运营，是杉杉商业首个奥特莱斯项目，也是唯品会控股有限公司在实体商业领域的重要布局。项目涵盖一期、三期、四期建筑，总建筑面积10.43万平方米，其中商业可租赁面积达5.1万平方米。自2011年一期开业以来，该项目已稳定运营近14年，三期、四期分别于2016年、2020年投入使用，截至今年3月末出租率高达98.8%。
财务数据显示，2022年至2024年，杉井奥特莱斯运营收入年均复合增长率达8.7%，净收益年均复合增长率10.69%。2025年一季度月租金坪效约394元/平方米，在已上市消费REITs项目中位居前列。项目估值达29亿元，单价27823元/平方米，发行价格3.48元/份，仅次于华夏华润商业REIT的6.902元/份。
该项目位于宁波市海曙区，地处城市中西部核心区位，周边公路、轨道交通、公共交通网络发达，距离宁波栎社国际机场4.5公里，宁波火车站8.4公里。优越的交通条件使其辐射范围覆盖长三角地区，2024年客流量达1310万人次，2022年至2024年复合增长率16.63%。目前项目已引入耐克、阿迪达斯、BOSS、FERRAGAMO等189家品牌商户，涵盖服装服饰、运动户外、餐饮、国际名品等业态，有效分散单一业态风险。
消费REITs市场的热度持续攀升。在中金唯品会奥莱REIT上市前三天，华夏凯德商业REIT于9月9日启动发行，因公众投资者认购踊跃，当日即提前结束募集。目前已有华夏中海商业REIT、中航天虹消费REIT等三单产品进入上市流程。数据显示，2025年上半年已上市的十只消费REITs中，除华夏华润商业REIT涨幅21.17%外，其余产品涨幅均超30%，其中易方达华威市场REIT上市半年涨幅达80%。
奥特莱斯行业正经历深刻变革。根据《2024-2025中国奥特莱斯行业白皮书》，截至2024年末全国在营奥特莱斯项目达251个，年销售规模2390亿元，但近三年新开业项目数量持续下降，2024年仅新增12个。存量竞争时代下，运营效率成为关键。杉井奥特莱斯采用联营为主、租金为辅的计租模式，2022年至2024年联营收入占比均超74%，租赁面积占比约77%。其平均联营扣率达13.02%，高于华夏首创奥莱REIT旗下项目的10.7%和10%，显示更强的商户议价能力。
为应对消费趋势变化，奥特莱斯项目加速创新转型。百联股份在成都建设的全国首个熊猫主题3.0版奥特莱斯，计划引入400个国际国内一线品牌；王府井在北京城市副中心打造“湾里”商业综合体，融合奥莱购物、主题娱乐、高端酒店三大业态；宁波杉井奥莱今年5月引入lululemon浙江奥莱首店，成为国内少数集齐“中产三宝”的奥莱项目。王府井奥莱UP TOWN则以“元气奥莱”为定位，生活方式品牌占比达40%，突破传统奥莱业态边界。
市场机构积极参与消费REITs投资。林园投资首次参与REITs线下认购，金额近8000万元；首程控股旗下基金投资中金唯品会奥莱REIT，并宣布将加大在中国核心智能基础设施不动产领域的布局。对于原始权益人而言，杉杉商业已运营20家奥特莱斯广场，长沙、武汉、无锡等地项目正在建设中，为后续扩募提供充足资产储备。
随着公募REITs覆盖消费基础设施领域，奥特莱斯行业迎来资本化新阶段。行业专家指出，奥特莱斯正从传统的“品牌折扣购物中心”向“文商旅融合体验空间”转型，通过主题活动、场景创新、业态跨界等方式提升消费体验。在政策支持与资产抗周期属性的双重驱动下，消费REITs有望成为稳定收益类资产的重要配置方向。
