近期，复星旅游文化集团（简称“复星旅文”）正式向香港联合交易所（联交所）递交了撤销上市地位的申请，这一决定预计将在2025年3月19日下午四点后正式生效。这一举动并非突如其来，早在去年12月，复星旅文董事会就已决议通过协议安排方式回购公司股份，向股东提出私有化建议。
根据公告，若该私有化计划生效，除受托人未获分配的计划股份外，所有计划股份将被注销，股东将以每股7.80港元的现金换取股份，这一价格较复星旅文停牌前最后一个交易日的股价4港元/股溢价约95%，涉及资金约21.22亿港元。
复星旅文私有化背后的原因复杂多样。一方面，公司在港交所的交易流动性长期低迷，市值远低于其核心资产的历史投入。特别是三亚亚特兰蒂斯项目，累计投入达110亿元，而公司市值在去年私有化公告前一个交易日仅为49.77亿元。另一方面，港股市场整体走势不佳，恒生指数自2018年高点至今累计跌幅近40%，复星旅文的股价也从2023年前的12港元左右跌至近期的4港元。
复星旅文的控股股东复星国际的债务风险也是股价下跌的重要因素之一。近年来，复星集团整体债务压力巨大，复星旅文不得不陆续出售非核心资产回血，包括Thomas Cook、Casa Cook和Cook’s Club等酒店品牌。去年，市场甚至传出复星国际正寻求出售三亚亚特兰蒂斯豪华度假村全部或部分权益的消息，虽然最终未成真，但这些传言无疑削弱了投资者对复星旅文发展前景的信心。
然而，在宣布私有化的同时，复星旅文却透露出另一个重要信息：正在考虑分拆旗下三亚亚特兰蒂斯，并与上海证券交易所探讨独立房地产投资信托（REITs）上市的可能性。这一举动表明，即使负债沉重、即将退市，复星旅文仍舍不得抛弃这块“金字招牌”。
三亚亚特兰蒂斯，这座坐落于海棠湾的豪华度假村，自2018年开业以来一直是三亚酒店圈的焦点。它汇集了酒店、娱乐、餐饮、购物、演艺、物业、国际会展及特色海洋文化体验八大丰富业态于一体，由全球顶级设计团队精心打造。其中，水族馆内的失落的空间更是令人叹为观止，游客可以在此与约60000只海洋生物亲密接触。
然而，近年来三亚亚特兰蒂斯也面临着诸多挑战。受疫情影响，2020年上半年经营受阻，收入有所下降；虽然下半年客流迅速恢复，但疫情反复导致2022年全年营业额大幅下跌。随着海南三亚其他酒店及度假村的降价竞争，三亚亚特兰蒂斯客房平均每日房价也显著下降。
尽管如此，三亚亚特兰蒂斯的市场估值仍然依赖于酒店房源出租、观光游乐项目门票、商业零售出租等收入。为了缓解复星集团的债务压力并保留项目管理权，复星旅文希望通过REITs独立上市来盘活沉重资产并获得活水资金。
然而，文旅REITs仍处于前期探索阶段，虽然已有不少项目在申报，但至今尚未有一家成功发行。三亚亚特兰蒂斯能否以文旅REITs的身份上市仍然充满悬念。分拆酒店业务上市也面临着诸多挑战和严苛的筛选条件。
不过，复星旅文并未放弃尝试。早在2019年，公司就曾宣布利用亚特兰蒂斯发行一笔70.01亿元的CMBS（商业地产抵押贷款支持证券）。虽然CMBS本质上还是依赖物业的运营状况和租金收入的稳定性，但这一举措为复星旅文提供了短期的融资需求。
如今，复星旅文正面临着前所未有的机遇与挑战。随着国家发展改革委放宽文化旅游基础设施REITs涉及景区标准至4A级以及配套酒店，三亚亚特兰蒂斯似乎看到了新的希望。然而，文旅REITs的估值方式和技术要求复杂，能否成功上市仍需时间检验。
与此同时，三亚亚特兰蒂斯也在不断探索新的发展模式。通过“即托即享”的无缝托管运营模式，将可售物业作为配套资源，为游客提供更加丰富的度假体验。这一模式的成功与否，也将对三亚亚特兰蒂斯未来的发展产生深远影响。
无论如何，三亚亚特兰蒂斯的出现都标志着复星旅文在文旅领域的探索和尝试。虽然面临诸多挑战和不确定性，但复星旅文仍未放弃对这块“金字招牌”的打造和运营。未来，三亚亚特兰蒂斯能否成功上市并“翻身”，还需等待时间的答案。
