近日，知名房地产咨询服务机构第一太平戴维斯正式发布了其对2025年中国房地产市场的展望报告。此次发布会汇聚了多位行业专家，包括第一太平戴维斯中国区市场研究部负责人简可、住宅销售部负责人唐华，以及投资及资本市场部、产业及物流地产服务部负责人罗瑾，他们与业界资深媒体人共同探讨了中国房地产市场的未来走向。
简可在会上指出，当前中国房地产市场正处于一个质量、韧性与审慎增长至关重要的新时期。在全球经济深度变革与国内结构性调整的双重背景下，中国房地产市场正面临前所未有的挑战与机遇。办公领域正通过灵活租赁和高效利用空间来增强竞争力，消费市场则更加注重购物体验和性价比，物流领域则在去同质化策略的指导下优化资源配置。
在办公市场方面，企业办公愈发注重成本控制与效率提升。租金下调激发了企业对楼宇升级和扩租的潜在需求，而现有空间的设计则更加注重效率，包括提高办公利用率和配置灵活工位。预计2025年，由于供应充沛，多数城市将维持租户主导市场，十城平均租金预计下降5-6%。
消费市场方面，消费者愈发重视购物过程中的情绪价值和商品的性价比。在精挑细选的同时，减少不必要的升级消费成为新趋势。与此同时，非标商业如开放式布局、融入城市空间和公园化的商业布局正受到越来越多消费者的青睐。第一太平戴维斯预计，主要城市的租金年内仍将呈下降趋势，品牌扩张策略也将保持谨慎。
物流市场方面，近年来中国物流市场经历了非保税高标仓的大量集中供应。然而，自2024年起，这一状况开始发生变化，新增供应呈减缓趋势。第一太平戴维斯预测，未来一段时间内，全国物流仓储整体供应预计将继续下降。开发商将更加注重现有项目的去化，而非新项目开发。业主可能会通过提高租金优惠、提升服务质量等方式加速现有项目的去化进程。
在资本市场上，上海大宗交易市场呈现出由内资主导的成交格局。内资买家占比超过70%，主要集中在办公楼、商业、物流等收益稳定型资产。相比之下，外资买家则更倾向于投资长租公寓、产业园区等具有增值潜力的资产类别。困境资产的交易在2024年尤为活跃，交易总额约为136亿元，占上海整体市场成交总额的17%。
罗瑾表示，由于基金到期且无法延续，多个外资房地产基金开始折价出售此前收购的商办资产。预计到2025年，随着市场调整的深入，还将有部分折价项目陆续达成交易。同时，随着商业地产资本化率的持续上行，超跌资产的投资价值逐渐显现。REITs市场已进入常态化发行阶段，未来在底层资产类别上有望进一步扩容。
在住宅市场方面，2024年上海住宅市场在政策松绑的推动下逐步回暖。一系列政策调整如单身限购松绑、商品房以旧换新、取消土地限价等，显著降低了购房门槛，提振了市场信心。尽管一手住宅供应量和成交量同比有所下降，但均价却同比上升了15%。年末交易活动有所回暖，市场呈现出筑底回升的趋势。
唐华预测，2025年上海住宅市场的政策环境有望进一步放宽，包括LPR利率、公积金利率的下调以及交易税费的减少，将持续减轻购房者的经济负担。上海外围区域正面临去库存的挑战，而核心区域则因优质地块供应的增加而预期价格将持续上扬。随着政策效应逐渐显现，上海住宅市场正步入筑底回升阶段，置换链条趋于活跃，整体市场信心有望进一步恢复。
