国内公募REITs市场迎来里程碑事件——华夏凯德商业REIT（代码：508091）作为首单外资消费类基础设施证券投资基金，于2025年9月完成发行。该基金以广州白云新城核心商圈的凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭为底层资产，计划募集资金22.872亿元，发行单价5.718元/份。公众投资者认购热情远超预期，有效认购倍数达535.2倍，网下机构投资者认购倍数252.6倍，累计吸引资金超3091亿元，是拟募集规模的135.2倍，创下公募REITs认购纪录。
作为运营管理方的凯德投资，在中国18个城市布局40余个零售物业，管理资产规模超800亿元。此次纳入REITs的凯德广场·云尚具有显著区位优势：项目位于白云新城CBD核心区，毗邻地铁2号线白云公园站和广州市儿童公园，周边3公里范围内聚集超过20个成熟住宅社区及15栋甲级写字楼。该购物中心运营已超9年，业态涵盖零售、餐饮、亲子教育、休闲娱乐等200余个品牌，2024年出租率达98.7%，租金收入结构中零售业态占比42%，餐饮占比31%，形成多元化收入矩阵。
监管机构在审批过程中重点关注项目现金流稳定性。数据显示，凯德广场·云尚近三年年均营业收入达3.2亿元，EBITDA利润率维持在65%以上，产权结构清晰无抵押。凯德投资成熟的资产管理体系，包括动态租户调整机制和场景化空间运营策略，成为项目通过审批的关键因素。该项目作为广州市首个通过公募REITs对接国际资本的商业地产，标志着区域商业资产证券化实现突破性进展。
白云区商业生态的完善为项目成功奠定基础。根据"十四五"规划，该区已形成"一园两城三都四区"的商业格局，拥有60家大型商业综合体（数量居广州首位）和53家离境退税商店。白云新城七彩音乐商圈获评广州首批都会级夜经济示范区，时尚之都商圈特色步行街正在建设。文旅领域方面，白云国际会议中心年接待会议客群超200万人次，正佳帽峰湾千灯会单日最高客流突破15万人次，沃尔玛山姆会员店和砂之船奥莱的入驻进一步完善了商业层级。
2025年以来，区域商业升级步伐加快：亿达·方圆荟为北部社区提供"一站式"消费，白云湖金铂天地依托双地铁TOD模式构建"半小时消费圈"，中国国际美博会分会场永久落户"白云里"形成美妆产业消费闭环。本土品牌方面，金铂商业旗下门店达23家，URBANREVIVO全国门店突破500家，水密码研发中心落户白云美湾产业园。餐饮领域引进瑞幸咖啡第10000家门店和点都德非遗文化主题店，形成"本土创新+国际品牌"的共生生态。
此次外资消费REITs的落地具有多重示范效应。从市场层面看，项目引入凯德集团成熟的商业运营体系，为国内消费基础设施注入国际化管理理念；从资本层面看，构建了"境外资本-专业运营-优质资产"的闭环模式，为全球投资者参与中国消费市场提供标准化通道。白云区通过该项目不仅盘活了存量商业资产，更建立起与国际资本市场对话的通道，为区域商业升级提供持续动能。
