房地产市场的风云变幻莫测，但总有人能洞察先机。黄奇帆，便是这样一位备受瞩目的预测者。早在六年前，他便在一次公开论坛上大胆预言：中国新房年交易量将从当时的17亿平方米逐步下滑至10亿平方米以下。然而，这一预测在当时并未获得广泛认可。那时，房地产市场正值鼎盛，炒房热潮汹涌，开发商积极拿地，黄奇帆的“楼市降温论”显得格格不入，甚至被一些人视为唱衰市场的言论。
黄奇帆之所以做出这一预测，基于几点深刻洞察：首先，中国城镇化率已接近70%的天花板，农民进城购房的潜力有限；其次，旧城改造政策的推行标志着大拆大建时代的终结；再者，人均住房面积已从20多年前的6-7平方米跃升至40平方米以上，市场需求趋于饱和。如今，回顾这些理由，无不彰显其前瞻性。
事实胜于雄辩。数据显示，2021年新房交易量仍高达18亿平方米，但随后迅速下滑，至2024年已降至9.7亿平方米，降幅达12.9%。进入2025年，上半年新建商品房销售面积仅为4.58亿平方米，同比再降3.5%，全年成交量预计跌破10亿平方米大关。黄奇帆的预言，正一步步成为现实。
新房成交量的下滑还受到其他因素影响。一是结婚人数逐年减少，2024年全国结婚登记对数同比下降20.5%，婚房需求随之减少；二是房价持续下跌三年多，投资属性减弱，购房者持观望态度。面对这一趋势，黄奇帆再次发声，预测未来十年房价涨幅将低于GDP增长率，保持稳定态势。
现实正如黄奇帆所料，房价虽有波动，但总体保持稳定下降态势。6月百城二手住宅均价环比下降0.75%，同比下降7.26%。这一趋势背后，既有市场自身调整的因素，也有政策调控的功劳。取消限购、降低房贷利率等救市措施，有效缓解了房价的大幅波动。
面对当前楼市，购房者需谨慎抉择。刚需家庭可抓住政策利好时机，合理安排购房计划，注意控制房贷负担；改善型购房者则可待房价进一步调整后再做决定；而对于投资性购房者而言，市场仍有下跌空间，盲目抄底风险较大。
