澳大利亚储备银行（澳联储）即将在下周采取的行动，正引起广泛关注。据《悉尼晨锋报》报道，澳联储预计会降低现金利率，此举可能会促使房价迎来两位数的增长。然而，对于背负房贷的家庭而言，这次降息带来的舒缓可能并不显著。
众多经济学家纷纷预测，澳联储很可能在下周二将官方现金利率从当前的4.35%这一十年高位下调0.25个百分点。即便此次未能如期降息，市场普遍认为降息也会在年内晚些时候到来。
高利率环境已显著削弱了借贷能力和住房可负担性，导致还款额大幅增加，给抵押贷款持有者带来了沉重压力。尽管在加息期间，房价的下跌幅度小于预期，甚至在部分地区还出现了上涨，但这无疑加剧了房主和购房者的负担。
那么，降息究竟会对房贷产生何种影响？根据Canstar的模型分析，降息25个基点将使50万澳元房贷的月供减少77澳元，而100万澳元的房贷月供则将减少154澳元。Canstar数据洞察总监Sally Tindall表示，虽然这笔节省下来的现金会受到贷款人的欢迎，但相较于过去三年还款额的大幅增长，这样的缓解只是杯水车薪。
“降息无疑将为澳联储此前的13次加息带来一定程度的缓解。然而，与还款额的大幅增长相比，这种缓解显得微不足道。”Tindall说道。
降息对借贷能力的影响同样值得关注。Canstar的模型显示，年收入约为10万澳元的单身人士，其最高借贷能力将增加1.2万澳元，即从53.42万澳元提升至54.62万澳元。对于收入均为平均水平的夫妇来说，其最高可借贷额将增加2.31万澳元，从102.97万澳元增至105.28万澳元。
然而，Tindall认为这样的增长对于潜在购房者来说帮助有限。“这并不会大幅提升你的借贷能力，”她表示，“我不认为这能解决首府城市和偏远地区面临的购房可负担性问题。”
降息对房价的影响也是市场关注的焦点。房地产研究机构CoreLogic的模型预测，现金利率每下调1个百分点，全澳住宅价值就有可能增长6.1%。对于自2022年利率首次上调以来房价跌幅较大的城市来说，这种影响可能更为显著。模型显示，悉尼住宅的中位价值可能上涨11.4%，墨尔本增长9.2%。相比之下，布里斯班的涨幅可能仅为1.9%，而珀斯则可能出现0.4%的下跌。
CoreLogic澳洲研究主管Eliza Owen指出：“相对于1%的现金利率下调而言，这种增幅比预期中温和，这在一定程度上受到了市场多样性的影响。”她强调，更重要的是理解房价对现金利率的敏感性。“鉴于悉尼和墨尔本对加息的反应更为敏感，这也意味着它们对降息的反应也会更为显著。”
AMP首席经济学家Shane Oliver则表示，他不认为房价会因利率下调而激增，但预计在悉尼和墨尔本等房市较为疲软的地区将出现一定程度的上涨。“房价从未因支付能力下降而大幅下跌。2022年的加息使借贷能力大幅下降30%，但房价并没有以同等幅度下跌。”
降息还可能对拍卖清空率和市场情绪产生积极影响。Oliver认为，降息可能会提高悉尼和墨尔本的拍卖清空率，近期这两个城市的拍卖市场表现已经优于去年年末。“我觉得由于降息话题的讨论，买家活跃度有所提升，”他表示，“市场情绪有了显著变化，更多买家出现在拍卖会上。据我统计，悉尼今年2月的拍卖平均清空率约为69%，而去年12月仅为52%。墨尔本去年12月的清空率约为58%，现在可能达到64%。”他预计降息后清空率会短期上升，但能否持续攀升仍不确定。
