近期，有媒体披露了一则关于国际知名投资机构贝莱德在上海房地产市场的重要变动。据报道，贝莱德旗下的一家基金因无法偿还贷款，被迫将位于上海普陀区的北岸长风E幢和G幢写字楼的所有权转移给了渣打银行。
这两座写字楼的楼面总面积约为2.78万平方米，是贝莱德在中国内地市场投资的第二个商业地产项目。早在2018年，贝莱德通过仲量联行以12亿元的价格从保德信金融的房地产子公司PGIM Real Estate手中购得了这些资产。当时，这笔交易被看作是贝莱德对上海办公空间需求持续增长的押注。
然而，七年后的今天，贝莱德却以断贷违约的方式将这部分资产从其旗下剥离。据悉，在2023年贷款到期时，贝莱德曾选择将贷款展期一年，但在首次展期到期后，他们拒绝了第二次延期，最终放弃了这部分写字楼资产。
回顾贝莱德接手北岸长风的历史，他们在2018年购得该项目时，正值内地商业房地产市场开始崛起。而PGIM Real Estate在2016年从亚腾资产管理手中买下这两座写字楼时，虽然价格一度下跌，但他们仍然溢价买入，并在两年后以高达44.6%的回报率转手给贝莱德。
然而，贝莱德在这两栋写字楼上并未获得预期的回报。他们为收购支付了12亿元，其中7.8亿元是从渣打银行借来的贷款。在2023年贷款到期后，尽管贝莱德选择延期一年，并尝试以七折的价格（约8.4亿元）出售这些资产，但并未找到买家。随着贷款再次到期，贝莱德最终选择让渣打银行没收这些写字楼。
这次交易意味着渣打银行仅以7.8亿元的价格就获得了这两栋写字楼，每平方米的价格从原来的4.3万元直降至2.8万元。对于贝莱德来说，这是一次不小的损失，尤其是在他们仍然持有上海另一处写字楼资产——中港汇大厦的情况下。
中港汇大厦是贝莱德在内地投资的第一个商业地产项目，位于上海普陀区，与北岸长风项目的收购时间相近，每平方米的价格也是4.3万元。然而，七年后的今天，这两个项目的租金水平却拉开了很大的差距。北岸长风的租金已经下滑到每天3.2至5.8元/平方米，而中港汇大厦的租金则维持在每天6.5至7元/平方米的水平。
贝莱德在上海的这次损失虽然不会动摇其作为全球最大资产管理公司的地位，但也反映了上海写字楼市场的分化趋势。近年来，上海甲级写字楼的存量不断增加，供需失衡、租金承压的情况仍在延续。同时，区域分化和产业需求的变迁也给写字楼市场带来了新的挑战。
根据世邦魏理仕的数据，2024年上海写字楼市场共录得12个新增供应项目，共计79.4万平方米，同比下降28.2%。其中，甲级写字楼新增供应约37万平方米，多数项目延期入市。与此同时，上海办公楼净吸纳量录得47.6万平方米，与2023年基本持平。这些数据显示出上海写字楼市场供需关系之间的矛盾在不断扩大。
租金方面，2024年四季度上海全市甲级写字楼平均租金环比下降1.2%至每天6.54元/平方米。一直被视为上海商业核心的南京西路板块租金也跌破每平方米每天10元的大关，标志着上海核心区所有板块的平均租金全部回归到个位数时代。
面对这样的市场环境，贝莱德选择断贷剥离写字楼资产的行为无疑给市场带来了一定的冲击。然而，这也反映出上海写字楼市场的分化趋势正在加剧。拥有好地段和好品质的写字楼项目仍然有市场，而次中心板块的租赁竞争则日益激烈。
