2024年的上海楼市，呈现出了一幅复杂多变的图景，尤其是在新房市场方面，可谓是小年中的“冰与火之歌”。
这一年里，上海二手房市场迎来了近三年的成交高峰，总共成交了24.27万套。相比之下，新房市场则显得较为冷清。据统计，全年共有316次新房推盘（不含风貌），累计供应房源59185套，但仅有约45856组客户参与认购，与2023年相比，认购客户数量大幅减少了约6.5万组。值得注意的是，有85次推盘因认购人数不足而未能进行摇号。
在新房市场降温的背景下，曾经风靡一时的积分制度也逐渐失去了往日的热度。2023年，上海新房市场每四次推盘就有一次触发积分，而到了2024年，这一比例大幅下降，全年仅有38次推盘触发了积分制，平均每八次推盘才有一次触发积分。尽管如此，仍有少数热门楼盘的积分入围分破百，如黄浦淮海中路的凯德茂名公馆，其入围分高达114.72分，认购率更是惊人地达到了385.33%。
尽管整体市场降温，但豪宅市场却在这一年中异军突起，成为了上海楼市的一大亮点。全年共有56个10万以上的豪宅项目（不含风貌）进行了推盘，累计供应房源11190套，吸引了约19493组客户参与认购。在这些豪宅项目中，不乏多次加推、热度不减的楼盘，如徐汇滨江的中海领邸，五次开盘均告售罄，累计销售额高达233亿元。
豪宅市场的火爆不仅体现在销售数据上，更体现在“日光盘”的数量上。全年共有60个楼盘（含重复推盘项目，不含风貌）在开盘当天即售罄，其中均价超过10万的豪宅“日光盘”占据了半数以上。这些豪宅项目不仅地理位置优越，而且品质上乘，深受购房者的青睐。
然而，豪宅市场的火爆并未能掩盖新房市场整体降温的事实。不少位于郊区的楼盘因认购人数不足而取消了摇号程序，这些项目大多配套设施不完善，交通不便，缺乏规划支撑。相比之下，一些有规划利好的板块则成为了“日光盘”的聚集地，如浦东新区的唐镇、曹路等板块。
在新房市场中，除了豪宅市场的火爆和整体市场的降温外，还呈现出一种明显的分化趋势。一些缺乏竞争力的楼盘即便位于市区内，也面临着开盘去化不佳的困境。以静安区西藏北路板块的静安玺樾为例，该楼盘在2024年进行了两次推盘，但认购率均不高，开盘至今的网签去化率也仅有约30%。
豪宅市场的繁荣与整体市场的降温并存，构成了2024年上海新房市场的独特风景线。这一年里，楼市的分化趋势愈发明显，购房者对于楼盘的品质和位置的要求也越来越高。在未来的市场中，这种分化趋势或将继续延续，而豪宅市场则有望继续保持其火爆的势头。
