申花板块的房地产市场近期迎来了一股新的冲击波，这股力量源自去年12月刚刚交付的次新房项目——馥香园。尽管尚未正式挂出交易记录，但馥香园已经悄然在私下市场中掀起了波澜。
馥香园坐落于登云路与学院北路交汇处，周边教育资源丰富，紧邻卖鱼桥文津小学和锦绣中学，同时距离大悦城购物中心和即将开业的华润万象综合体也仅一步之遥。小区周边还环绕着多个高品质住宅，如金茂府、古翠隐秀、宜和园等，形成了浓厚的改善型居住氛围。
馥香园不仅地理位置优越，其自身品质也颇为出色。小区总建筑面积近24万平方米，规划有828套住宅，且全部为商品房，无公租、无自持。小区内大部分楼栋都设计了架空层，最高楼栋挑高达到5.7米，并配备了1400平方米的下沉式会所，内含恒温泳池、健身房、瑜伽室等设施，为业主提供了丰富的休闲空间。
小区外立面采用三面铝板加玻璃设计，窗墙比极高，户型以大面宽为主，整体颜值颇高。而馥香园的最大亮点在于其园林配套，大草坪、戏水池、口袋花园、红枫大道、童玩区、跑道等设施一应俱全，且地形变化丰富，让业主在小区内每一步都能感受到新鲜感。
馥香园的主流户型为175-280平方米，是近两年申花板块交付的最纯粹的住区之一。尽管尚未正式挂牌交易，但据多方了解，已有不少买卖双方私下达成了交易意向，只待大证落地。部分房东的心理价位在交付后明显上升，有的甚至将挂牌价定在了9万元/平方米以上，尤其是245-280平方米的户型，意向挂牌价普遍在10万元/平方米以上。
然而，这样的价格是否真的合理呢？与周边高品质小区相比，馥香园的挂牌价并不夸张。据贝壳找房数据显示，古翠隐秀170平方米以上的户型挂牌价集中在9-10万元/平方米，杭州金茂府的高层最大户型（168平方米）在9万元/平方米以上。尽管馥香园为13-17层的小高层产品，但其综合品质和市场定位仍使其具备了较高的竞争力。
不过，想要真正成交，似乎还需要一些让步。据中介透露，虽然有一套中楼层的大户型已经私下达成交易，但价格较最初卖家的预期有所降低。同时，周边几个小区的成交情况也与挂牌价存在较大偏差，实际成交价普遍低于挂牌价。
购房成本也是购房者需要考虑的重要因素。由于馥香园附近的大多数楼盘已满两年，而馥香园则为新房交付，因此买家需要支付5.3%的增值税。对于一套1500万元的房子来说，税费就超过了100万元。
尽管面临诸多挑战，但馥香园凭借其“纯大户型、下沉式会所、园林配套”的天然优势，在申花板块的房地产市场中仍然占据了一席之地。然而，随着2024年底至2025年申花板块次新房供应量的激增，新老豪宅之间的PK也将愈发激烈。
