在北京房地产市场的新年钟声余音未了之际，2025年的土拍大战已悄然拉开序幕。1月2日，海淀朱房区域的两块纯居住用地成为了焦点，它们分别是海淀区东升镇北部片区的朱房四街棚户区改造项目二期的0029地块与0030地块。
在激烈的竞拍中，中铁置业携手招商蛇口和华润置地组成的联合体，以高达91.52亿元的价格成功竞得0029地块，溢价率达到17.33%，楼面价约为8.92万元/㎡，且未设定销售指导价。而0030地块则由建发房产以90.4亿元的价格夺得，溢价率为25.04%，楼面价更是高达9.51万元/㎡，同样未设销售指导价。两地块合计拍出181.92亿元，竞拍轮次总计超过400轮，场面异常火爆。
随着这两块地的尘埃落定，海淀朱房区域的“双子星”项目终于找到了归属。与此同时，购房者的目光也被迅速吸引至此，尤其是在功德寺“双子”项目热度不减的背景下，这一区域更是备受瞩目。再加上永丰北和永丰南的两个项目，海淀北部的新房市场将迎来六大项目的激烈竞争，2025年的海淀新房格局可谓看点十足。
具体来看，0029地块为二类居住用地，占地面积约4.27万平方米，建筑控制规模达到10.26万平方米，容积率为2.4。而0030地块同样为二类居住用地，占地面积约3.93万平方米，建筑控制规模为9.51万平方米，容积率为2.42。两地块总用地规模接近8.2万平方米，地上建筑规模约19.77万平方米，控高48米，绿化率为30%。
值得注意的是，这两块地均未设置土地上限价格，是北京2024年供地计划中第三、四宗不限价地块，前两宗分别是丰台区万泉寺村地块和昌平区东二旗地块。这一政策背景无疑为开发商提供了更大的操作空间，也为未来的房价走势增添了更多变数。
从地理位置来看，这两块地位于中关村大街高端创新集聚发展轴的辐射范围内，周边交通便捷，京新、京藏高速和北五环围合而成。项目四至清晰，北至规划清河镇南一路道路南红线，东至规划清河镇西路道路西红线，南至清河北岸绿化控制线，西至规划朱房南三街道路东红线。项目周边道路网密集，包括五环路、京新高速等六条主要道路，轨道交通便利，距离上地站直线距离约500米。
在商业和教育配套方面，项目周边拥有丰富的资源。东侧主要以综合性商业服务、居住及教育用地为主，包括北京清河万象汇、橡树湾小区和海淀区第二实验小学等。而西侧、北侧和南侧则主要以居住和防护绿地为主。尤为0030地块东北侧规划有一所九年一贯制学校和一所幼儿园，由清华大学附属实验学校承办，预计将于2026年初开工，2027年6月完工。
在二手房市场方面，周边次新房主要是北五环外的橡树湾，均价在11万+到14万+不等。而周边回迁小区和老旧小区的价格则相对较低，普遍在6万+到7万+之间。随着这两块地的开发，未来海淀北部的房价走势无疑将备受关注。
根据“多规合一函”公示，这两块地的建筑设计需遵循《海淀区东升镇北部地区朱房四街等地块规划综合实施方案》的城市设计要求，塑造建筑与滨水自然环境有机结合的城市形象。在建筑风格上，朱房地区将以现代建筑风格为主，适当结合新中式风格，营造稳重、和谐、明朗的人居环境。可以预见，这两个项目将主打高端改善产品，结合超高的楼面价，房价有望突破12万元/㎡大关。
