近期，我国多地宣布将下调存量住房公积金个人住房贷款利率，这一政策调整将于2025年1月1日起正式实施，涉及包括北上广深在内的一线城市。
根据新政策，5年以下（含5年）和5年以上的首套公积金贷款利率将分别下调至2.35%和2.85%，第二套公积金贷款利率也将相应调整至2.775%和3.325%。这一调整是基于2024年5月17日中国人民银行与住房和城乡建设部联合发布的关于下调存量公积金贷款利率的通知，并从2024年5月18日起，新发放的公积金贷款已经按照新的利率标准执行。
值得注意的是，2024年以来，商业性个人住房贷款利率经历了显著的下调，部分城市的首套房贷利率已降至2.95%，与首套公积金贷款利率的差距缩小至仅10个基点。这种利差的变化引发了市场对于公积金贷款利率进一步调整的期待。
有分析指出，考虑到当前实际商业房贷利率水平仍然偏高，以及为促进房地产市场稳定发展的需要，商业房贷利率未来仍有下调空间。东方金诚首席宏观分析师表示，预计2025年公积金贷款利率也将跟随商业房贷利率的下调趋势，进一步降低。
具体到北京，北京住房公积金管理中心已发布公告，明确自2025年1月1日起，将调整2024年5月18日（不含）以前发放的存量公积金贷款利率。对于贷款期限在一年（含一年）以内的公积金贷款，将仍按原合同利率执行，不进行分段计息。
以北京为例，根据测算，对于贷款金额为100万元、贷款年限为30年的首套房贷款，采用自由还款方式，利率调整后每月将少还154元；若采用等额本息还款方式，则每月将少还134.59元。
随着商业性个人住房贷款利率的大幅下调，公积金贷款利率与之的利差问题也日益凸显。2024年，央行数据显示，截至三季度末，全国个人住房贷款加权平均利率已降至3.31%，较2023年末下行了66个基点。而公积金贷款利率仅在5月18日下调了25个基点，这使得两者之间的利差大幅压缩。
在此背景下，专业人士纷纷呼吁继续下调公积金贷款利率，以保持其普惠性金融的属性。有观点指出，公积金贷款利率未来仍有一定的下降空间，但具体调整幅度需根据市场情况和政策导向来确定。同时，也有建议提出，可以通过适度调高公积金贷款额度上限，进一步缓解刚需购房者的压力。
另一方面，部分城市公积金贷款的住房套数认定标准也引发了关注。有借款人反映，由于此前执行“认房又认贷”标准，即使在本市无住房，但因有过商业房贷记录，仍被认定为购买二套房，执行了较高的公积金贷款利率。不过，也有城市如北京，已经调整了这一认定规则，使得无住房且无公积金贷款记录的购房者可以享受首套公积金贷款利率。
